上海構(gòu)建未來“全球城市”的發(fā)展格局
21日,小英君說上海近日通過了一項新的意見,全名叫《關(guān)于深入貫徹中央城市工作會議精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的實施意見》,也就是上海城市管理新42條。
神通廣大的小英君來獨家分享一下這個文件。這個文件對上海未來的城市格局、空間開發(fā)、土地政策等都有提及,其實是對上海2040總規(guī)的一些表述進(jìn)行了細(xì)化。
1、構(gòu)建未來 “全球城市”的發(fā)展格局。
疏解超大城市非核心功能,按照網(wǎng)絡(luò)化、多中心、組團(tuán)式、集約型的目標(biāo),建立主城區(qū)—新城—新市鎮(zhèn)—鄉(xiāng)村的空間體系。中心城及周邊地區(qū)聚焦“全球城市”核心功能優(yōu)化;郊區(qū)通過交通引導(dǎo)強(qiáng)化新城和重點新市鎮(zhèn)建設(shè),推動城鎮(zhèn)組團(tuán)式發(fā)展,充分發(fā)揮其在優(yōu)化人口、產(chǎn)業(yè)和空間布局上的綜合性節(jié)點功能,支撐上?!叭虺鞘小钡目臻g網(wǎng)絡(luò)格局。
上海要做“全球城市”這幾天爭論很大,實際上這個在官方的文件中已經(jīng)數(shù)次明確。這次42條中,“全球城市”格局是擺在了戰(zhàn)略引領(lǐng)的地位,可見這是上海未來的唯一定位!
“多中心”已經(jīng)多次提及了,在上海的2040規(guī)劃中是這么確定的:
4個城市副中心:分別是虹橋、莘莊、川沙、吳淞地區(qū)(與中心城共同發(fā)揮全球城市核心功能)
5個新城:松江、嘉定、青浦、南橋、南匯
要知道,2007年,真如、徐家匯、花木、五角場這些都還是作為城市副中心的存在,而現(xiàn)在儼然已是主中心,房價高到不敢想,妥妥地沖上了8萬。
僅僅時隔9年,上海的副中心已經(jīng)外擴(kuò)到外環(huán)線上!
2040規(guī)劃也說了,上海主城區(qū)為中心城和中心城周邊城市化地區(qū),外環(huán)線以內(nèi)都為中心城,加強(qiáng)虹橋、莘莊、川沙、吳淞地區(qū)規(guī)劃管理,與中心城共同發(fā)揮全球城市核心功能!
這次文件中也說了,“中心城”聚焦全球城市核心功能優(yōu)化,也就是說,未來上海外環(huán)內(nèi)都是中心城區(qū),虹橋、莘莊、川沙、吳淞地區(qū)也是中心城區(qū)!真正全球城市的“核心”功能都在這些地方!
所以外環(huán)線內(nèi)的居民,恭喜你!住進(jìn)了全球城市核心區(qū)!等著上海帶你裝逼帶你飛!
2、產(chǎn)城融合,減少 “鐘擺交通”,在產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域,著重增加居住及生活服務(wù)功能。
重點來了!文件提到,重點推進(jìn)張江、虹橋、漕河涇、市北等產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)!這些地方的配套還將繼續(xù)完善!
而且你有沒有發(fā)現(xiàn)?大虹橋簡直是各種利好的疊加區(qū)域!今年以來虹橋商務(wù)區(qū)周邊居住配套的徐涇等地方已經(jīng)成了上海房價漲幅最快的區(qū)域之一。難怪去年以來正榮、東原、融信這些開發(fā)商都把全國總部搬到這里抬轎子,而龍湖、瑞安、萬科等更是準(zhǔn)備在此深耕。
小英君在這里再透個料,作為上海未來五年最重要的戰(zhàn)略要地,虹橋新區(qū)其實并不是開發(fā)商炒地皮的空穴來風(fēng)。
因為上海作為長三角中心城市,其輻射能力一直是被質(zhì)疑的,而不管是長三角規(guī)劃,還是長江經(jīng)濟(jì)帶,都是要求上海向西輻射,向內(nèi)陸輻射,大虹橋就是橋頭堡。因為你不可能依靠浦東來輻射內(nèi)地。過去那么多年浦東新區(qū)做足了外資企業(yè)的總部基地,大虹橋要做的是內(nèi)資企業(yè)總部基地。
不可避免的是,總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會形成高財富聚集效應(yīng)。任何一個要搞總部經(jīng)濟(jì)的地方,房價總會跟本地人的平均收入越來越脫勾,這是財富不平等的一個主要表現(xiàn),也是一個悲傷的事實。
3、用地政策:低效建設(shè)用地減量化。
到2020年減量50平方公里,進(jìn)一步完善新增建設(shè)用地需求與現(xiàn)狀建設(shè)用地減量化的增減掛鉤機(jī)制,確保規(guī)劃建設(shè)用地負(fù)增長。
這個要重點說說,因為關(guān)系到未來上海有多少地可以賣。
很多人一聽到減量化,以為是建設(shè)用地要減量供應(yīng)。實際上,它是對現(xiàn)有建設(shè)用地的一種騰挪,目的是騰出更多的指標(biāo)給新增建設(shè)用地需求。
在上?,F(xiàn)有的建設(shè)用地中,工業(yè)用地比重偏大,但工業(yè)總產(chǎn)值低,主要是一些鎮(zhèn)、村集體或私營企業(yè)。
比如閔行的九星建材市場,從現(xiàn)狀來看,產(chǎn)出效率偏低,且布局分散、能耗偏高、環(huán)保問題和低端就業(yè)問題突出,是建設(shè)用地減量化的重點。
這可是閔行區(qū)的一塊大肥肉!或許是外環(huán)內(nèi)最后一塊可以成片開發(fā)的土地!目前九星的改造規(guī)劃已經(jīng)出臺,未來將打造上海家居建材新型交易的示范地、家居建材創(chuàng)意設(shè)計及總部辦公的集中地、家居建材企業(yè)創(chuàng)新集聚孵化地、以及輻射周邊區(qū)域的都市生活綜合體。
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最后一個是重點!這是九星建材市場的未來規(guī)劃,重點看居住生活區(qū)和地區(qū)商業(yè)中心就可以了!
上海已將2020年的建設(shè)用地規(guī)模階段控制目標(biāo)確定為3185平方公里,而2014年底全市建設(shè)用地規(guī)模已突破3100平方公里,也就是說從2015-2020年這6年全市新增建設(shè)用地只有85平方公里,每年只有14平方公里!
就這每年的14平方公里,還要負(fù)增長!這讓不少每天緊盯著上海市土地交易市場的開發(fā)商們倒吸了一口涼氣,“巧婦難為無米之炊”,對開發(fā)商來說,沒有土地就意味著沒有項目,沒有項目企業(yè)盈利也就是無稽之談。
而這50平方公里的低效建設(shè)用地騰挪,那就是上海未來指標(biāo)負(fù)增長的巨大空間!目前這部分土地集中在上海郊區(qū),也就是官方測算的約198平方公里(簡稱“198區(qū)域”)
像浦東新區(qū)川沙鎮(zhèn),奉賢區(qū)青村鎮(zhèn),嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)、徐行鎮(zhèn),閔行區(qū)浦江鎮(zhèn),青浦區(qū)華新鎮(zhèn),金山區(qū)曹涇鎮(zhèn)等,都有。
(這是2015年這些198區(qū)域的工作重點,感受下)
這些地方的居民,恭喜你!未來上海的地王,將主要誕生在你家附近!
上海其實還有很多存量地,而且數(shù)目很大。而這部分土地資源,因為用地性質(zhì)的緣故,一直深埋在上海的國字號企業(yè)的“賬目”里。
除了大家都知道的城投、城開、上實、建工等房地產(chǎn)主業(yè)的上海國企外,更大部分其實掌握在幾個“大地主”手中。比如、上海市紡織集團(tuán)、光明集團(tuán)、華誼集團(tuán)、儀電控股、國盛集團(tuán)…這些沒有開發(fā)能力的企業(yè)。
外來開發(fā)商們,你們羨慕不?上??刂平ㄔO(shè)用地指標(biāo)的"面粉"都在這里呢!
4、外環(huán)內(nèi)商品住宅項目原則上實施全裝修,逐年提高外環(huán)外商品住宅項目全裝修比例。
這個好理解了,今后新房基本都是精裝修,毛坯越來越少啦!目前就已經(jīng)是這個趨勢了。
5、堅持以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主的住房市場體系。
這個一直是上海住房政策的中心思想,以居住為主,就是打擊投資需求;以市民為主,就是限購會依然執(zhí)行,以普通商品房為主,就是對于首套剛需是支持的。
還有一個是提高商品住房用地的中小套型比例,也就是7090政策,中心城區(qū)的商品住房用地的中小套型(90平方米以下)供應(yīng)比例不低于70%,郊區(qū)不低于60%(部分供需矛盾突出的區(qū)域,提高至70%)。
這個今年以來又重新開始執(zhí)行了,這也符合上海目前的供地現(xiàn)狀和房價現(xiàn)狀。把戶型做小,才能控住總價,保證單價的上漲嘛。預(yù)計未來上海會出現(xiàn)很多小戶型“豪宅”,或者那種產(chǎn)證面積很小但使用面積很大的,也是不少開發(fā)商正在做的,你懂得!
編輯:鞠麗
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