日本住宅產業(yè)考察：差距竟然這么大

  這次日本考察共七天，內容比較多，鑒于之前有童鞋反映我的文章太長，看不下去。所以先發(fā)之一，產業(yè)化內容，后面還有之二、之三等，敬請關注。

  產業(yè)化考察是這次的重頭戲，我們分別參觀了積水、驪住、HOUSETEC等公司，這里重點介紹積水和驪住。

  積水住宅：

  積水住宅是日本著名的建筑公司，也是日本最早從事住宅產業(yè)化的先驅之一。積水公司位于東京附近有個住宅公園，也就是公司的展場，專門展示獨棟住宅。因為日本的土地都是私有化的，每家都在自己的宅基地上搭建獨棟住宅，因此獨棟住宅是日本數(shù)量最大的住宅類型。參觀這天正好是個周三，是積水公司的休息日。因為周六周日是客戶參觀的高峰日，因此日本的住宅公司都是平時休息。由于科逸的曹總事先聯(lián)系好了，積水派個小伙子專門在工廠門口等我們，態(tài)度極恭敬。住宅公園就在工廠的邊上，里面排布了各式各樣的房子，大約有上百棟，和國內的一個住宅小區(qū)差不多大，確實是個“公園”。

  可以想象，維持這么大的一個展場需要多少人力和物力，這樣的展場充分說明了積水的實力。國內還從來沒有一家房地產公司或者建筑公司擁有這么大規(guī)模的展場。

  負責接待的小伙子先詢問我們對什么樣的戶型感興趣，因為戶型太多，不可能全部參觀，只能參觀其中的兩三棟。我說想看看200~300平米的戶型，總投資控制在一億日元左右，大概相當于約600萬人民幣吧。

  第一棟面積約300平米，從里到外是個完全西式的建筑。從室外綠植的生長程度來看，這棟建筑應該有些年頭了。

  室內的裝修有些陳舊，但收拾得一塵不染。

  參觀的第二棟建筑是個日式的，應該是新建的，里外都很簡潔，建筑面積約200平米，是我喜歡的類型。我問陪同的小伙子為什么我們平時在日本看到的房子大多是歐式，而不是日式的？小伙子回答日式的房子比歐式的貴。

  看來，即使在日本這樣非常重視傳統(tǒng)的國家，房子的造價還是用戶的首選要素，建筑風格并不是第一要素，否則全日本就應該都是日式房子。

  參觀了兩棟建筑之后，我們又參觀了積水的試驗室。

  首先是避震試驗，通過人工模擬的地震，演示外墻板的位移距離，表明即使是在烈度為7度的地震力作用下，外墻板的密封膠仍然不會被拉斷，外墻板也不會被破壞。

  這是房屋地板結構的展示，表示SI體系地板下的管線布置情況。

  還有建筑隔聲、保溫、自潔涂料的演示等等，積水住宅公園展示了房屋從結構到機電，直至室內裝修的所有部品和產品，是一個非常完整的產品體系?？蛻粼谶@里即學習了房屋建造的知識，又能直觀地感受未來自己的房屋到底是什么樣的。

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  驪住LIXIL：

  驪住是日本最大的建材企業(yè)，其產品線非常的長，從基礎建材的生產，到成品房屋的提供，應有盡有，它甚至擁有自己的銀行！在日本，由于土地的私有化，因此小住宅是房地產的主流，因此也就沒有我們國內通常意義上的房地產公司。一般人都是在自己的宅基地上建造房子，所以像驪住這樣的企業(yè)有點像國內的建筑公司，但準確的說應該叫承建商。和國內的建筑公司不同，日本的承建商其產品線非常的長，幾乎涵蓋了與房屋有關的所有產品。當然這類承建商也不是什么東西都是自己生產，但肯定是自己整合，當然前提是自己要制定標準。

  驪住在東京有一個展廳，位于市內最繁華的新宿區(qū)中一個寫字樓內，占了整整兩層，每層的面積大約1000平米。

  上面的一層是接待大廳。這天正好是星期天，都是一家一家的來參觀，接待人員先把客戶引導至桌邊。每個接待人員手中拿著一個表格，一邊詢問客戶一邊填寫，主要是面積需求和資金預算。

  接待大廳的邊上就是各種戶型的展示。從起居到臥室，從餐廳到衛(wèi)生間，你可以非常直觀地看到各種不同的布局形式。

  選完戶型就要到下面一層去選材料和產品了，當然還是由接待人員陪同嘍。先選花灑吧。左邊占著這位就是接待人員，他正在表格上認真地記錄著。

還有墻體結構的展示，旁邊有小貼士，其性能特點一目了然。

  這是告訴你同樣的材料在不同色溫的光照下，效果是不一樣的。這也是國內的室內設計師嚴重忽略的設計要素，所以往往在展場選的材料拿到家里就覺得別扭。

  總結一下積水和驪住的展廳，盡管各有自己的特點，但共同的優(yōu)點是客戶可以在一天內搞定房屋建設的所有物件，大到結構體系，小到毛巾桿水龍頭，應有盡有。最重要的是，所有物品全部明碼標價！所以，一天下來，資金預算也是一清二楚。在這種地方買房子不但效率高，還是一種享受！

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  目前國內基本上沒有這種業(yè)態(tài)存在，因為國內基本上都是買了毛坯房后自己裝修。請大家可以回憶一下自己的裝修過程，有木有一種扒層皮的趕腳？像我這種資深人士，雖然做過無數(shù)次的家裝，現(xiàn)在一想起來還是一個頭兩個大！

  下面我拿國內的家裝行業(yè)來做個橫向對比，看看日本和國內都有哪些方面的差距：

  第一是產品的交貨標準：國內的裝修不管你事先談好了每平米是1000元還是2000元，你的心理都很忐忑，因為最后的效果沒譜。你只能定性地說“中檔裝修”或是“高檔裝修”，但中檔和高檔怎么來定量呢？隨后的裝修過程就是一種精神上的煎熬，而最后幾乎都達不到你想象的效果。這里有施工隊水平不夠的問題，也有你自己定位不準的問題。而驪住的展廳就很好地解決了這個問題，明碼標價，不用廢話，之后也不用找后賬。一般來說，300平米的房子包括結構和精裝修，每平米造價在一萬至兩萬元人民幣之間，相對于日本的整體收入很合理。即便和國內的造價相比也不貴。

  第二是產品的完成度：你在國內任何一家裝修公司不能搞定家裝的所有問題。你除了和裝修公司談，還要轉家具市場、燈具市場、布藝市場等，哪個都能把你轉暈。這表明，國內的裝修市場產品的完成度很低，而日本是真正的一站式服務。像驪住這樣的展廳，可以完全把客戶吸引住，來了就走不了。

  第三是使用功能：國內的設計師一上來先用各種裝修風格，什么地中海、后現(xiàn)代等把你忽悠暈了，然后把你的注意力全部集中到裝修風格上，至于怎么好用就談不出來了。這和目前國內的社會風氣有關，大家只重表面，不重內在。還有就是國內的設計師普遍年輕化，缺乏生活經(jīng)驗，功課做得不夠，不認真研究使用功能。而日本的展廳把產品的使用功能寫的很清晰，標準化程度高，你所選擇的產品就是符合你的功能需求的。

  第四是裝配化：目前國內的室內裝修還停留在“齊不齊一把泥”的水平，靠的是施工隊的手工技術能力，和工人現(xiàn)場的經(jīng)驗及責任心來保證品質。而在日本，只有居室的墻面壁紙還要靠手工，剩下的工序已經(jīng)全部是裝配了。因而日本的常規(guī)家裝對工人的個人技術能力的要求沒有國內的高，因此它的產品品質就容易保障。多年前，我在TOYOTA HOME的工廠參觀時了解到，他們的電線全部采用類似我們弱電的卡接方式，不需要任何工具，也不需要看圖紙。因為每種線的顏色不同，相同顏色的直接插進去就行了。即便是色盲也不要緊，因為不同顏色的線根本插不進去。所以電工這個行當就取消了。裝配化帶來的好處不僅是好的產品品質，還有高效，更重要的是人工費用的大幅下降。

  第五是噪音：我是2001年買的房子，最近左鄰右舍紛紛開始第二輪裝修了，我每天都要忍受電鋸和電鉆的噪音。即便是新房，一般來說，交房后三年內基本上不會安靜，而十年后新一輪的裝修又開始了。而在日本，不管是新房裝修還是更換裝修都不會對鄰居產生影響，因為尺寸都是標準化的，不需要裁切，所以沒有刺耳的噪音。

  第六是交貨工期：國內的家裝，或者說所有的工程就沒有不拖延工期的，原因是手工操作為主，不可控的因素太多，所以工期也不可控。日本的裝修由于裝配化程度高，因此可以精確安排工序，工期也就可控了。同時，成本也可控。

  第七是技術體系：國內的技術體系是自下而上的，單一部品或產品的技術含量可能很高，但組合起來就不行了；單個工人的技術水平可能很高，但沒有形成整體的工法體系，產品的技術標準、工期和品質完全掌握在工頭手里。而日本的技術體系是自上而下的，是站在行業(yè)的高度建立的技術體系。在積水和驪住的展廳可以看到，其產品不僅是公司自身生產，而是全世界生產的集成。這種技術體系可以擺脫個人和單個產品對行業(yè)的制約，使整個行業(yè)不斷地向更高的水平發(fā)展。

  最后，也是最關鍵的一點，就是日本公司對研發(fā)的投入。象積水和驪住這樣的企業(yè)其科研經(jīng)費可以占年營業(yè)額的2%，經(jīng)過幾十年長期不斷的投入，才有我們今天看到的豐富的產品體系，才能形成這種規(guī)模的展場。反觀國內，不論是政府還是企業(yè)的科研，都是“撒芝麻鹽”的方式，停留在膚淺的、追求短期效益的層面，至今連基本的系統(tǒng)雛形都沒有形成。

  總之，國內與日本的差距是巨大的，要想縮小這個差距，先要從樹立工業(yè)化的系統(tǒng)思維開始。至少我們可以先從展廳的搭建學起，我相信這種展廳的模式在國內一定有很強的示范作用。國內目前很多單個部品和產品的技術水平其實已經(jīng)達到了國際一流的水平，像蘇州科逸這樣的企業(yè)，其產品已經(jīng)開始返銷日本了。只要我們建立起適合國情的技術體系，繼續(xù)不斷地整合企業(yè)和產品，一定會逐漸縮小差距。

  從日本的經(jīng)驗看，全產業(yè)鏈集團的形式是住宅產業(yè)化的必由之路，中國也必然要走這條道路。