旭輝的援軍，到了

2月8日，東方資產(chǎn)宣布與旭輝集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，將幫助旭輝進行資產(chǎn)處置、資產(chǎn)盤活、項目并購重組，并提供金融支持。雖然并未透露合作細(xì)節(jié)，但業(yè)內(nèi)猜測，東方資產(chǎn)有可能為旭輝引入國資，也有可能直接接手旭輝永升物業(yè)股權(quán)或協(xié)助其出售。

為何馳援旭輝？

旭輝一直以來都是房企中的優(yōu)等生，無論是總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)，還是銷售金額，都是行業(yè)里的排頭兵、佼佼者。但在2022年底，其旗下項目未能償還部分非標(biāo)債務(wù)引發(fā)市場恐慌。

對此，旭輝回應(yīng)稱是項目股東信托方要求提前清算導(dǎo)致。而該項目背后有兩個股東一是東方資產(chǎn)旗下的大業(yè)信托，二是平安不動產(chǎn)。

在此之后，旭輝現(xiàn)金流加速惡化，2022年11月1日，宣布暫停支付境外融資安排項下所有應(yīng)付的本金和利息。千億房企旭輝正式爆雷。

東方資產(chǎn)馳援旭輝很有可能是在此前債權(quán)債務(wù)的基礎(chǔ)上進行合作，渡人渡己。雖然與旭輝合作的具體方式尚未可知。但也可以從其以往的案例的窺探一二。

東方資產(chǎn)紓困房企比較知名的方式有三：

一是類似于融創(chuàng)桃花源項目一樣，東方資產(chǎn)提供總規(guī)模的33.11億的融資，承擔(dān)財務(wù)投資者的角色，使監(jiān)管職能，保留使用融創(chuàng)品牌，融創(chuàng)仍然是操盤方，并會在未來融資償還后，回購股權(quán)。

二是類似于冠城大通一樣，東方資產(chǎn)直接購買其已經(jīng)發(fā)行的債券17.3億，代償后與冠城大通形成新的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，再進行債務(wù)重組，目的是將冠城大通的風(fēng)險處置前移。而冠城大通則以優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)北京太陽宮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司95%股權(quán)等為17.3億債務(wù)提供質(zhì)押擔(dān)保。

三是為出險項目引入代建，比如此前與綠城管理合作。

業(yè)內(nèi)猜測，或許東方資產(chǎn)利用自身資源優(yōu)勢和背書為旭輝引入實力第三方，或許直接收購旭輝永升物業(yè)的股權(quán)、幫助其出售等。

四大AMC紓困房企加速

四大AMC2023年工作重點有三大方面：落實銀保監(jiān)會62號文化解中小金融機構(gòu)風(fēng)險；落實國務(wù)院19號文盤活國有資產(chǎn)；紓困房地產(chǎn)行業(yè)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。

在紓困房地產(chǎn)方面，四大AMC開年后動作明顯加快。其中，中國信達(dá)以“現(xiàn)金投資+債權(quán)+代建”的方式投資的房地產(chǎn)項目貨值就超過了500億。

紓困房企加速落地與四大AMC自身的風(fēng)險資產(chǎn)有著密切關(guān)系：截至2022年6月末，華融收購重組類不良資產(chǎn)余額中46%與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)，相關(guān)敞口是公司凈資產(chǎn)的2倍；信達(dá)2022年6月末購重組類不良資產(chǎn)余額中44%與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)，相關(guān)敞口是公司凈資產(chǎn)的30%。

從金額上看，東方資產(chǎn)的涉房敞口在1500億左右，居四大AMC之首。所以紓困房地產(chǎn)對于四大AMC來說“一箭雙雕”。

截至2022年10月底，東方資產(chǎn)實施的風(fēng)險化解項目29個，投資137.5億元，推動保障1.98萬套房產(chǎn)按期交付，帶動935.8億元房地產(chǎn)項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

此前，旭輝違約相關(guān)內(nèi)容

境外銀團要求提前還款 旭輝無力支付

2022年11月1日，旭輝控股集團發(fā)布公告稱，已暫停支付公司境外融資安排項下所有應(yīng)付的本金和利息。截至10月31日，旭輝境外債務(wù)總額（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券）約68.5億美元；暫停支付（到期未付）的本金和利息總額約4.14億美元。

按照之前旭輝的公告，其年內(nèi)已無公開債務(wù)到期。境內(nèi)外債券中，最近的一筆是2023年1月23日到期的美元債，還剩2.95億美元。加上一筆人民幣境外債以及三筆需要行權(quán)的境內(nèi)債，旭輝明年需要償付的公開債整體規(guī)模也不過80億人民幣。相比旭輝銷售規(guī)模來說，明年的債務(wù)壓力也不算大。

然而公告里卻說有4.14億美元的境外債到期，為什么？

像很多出險房企身上曾經(jīng)發(fā)生過的一樣，此前林中的內(nèi)部信，旭輝天津項目的非標(biāo)債務(wù)糾紛，讓投資人感到擔(dān)憂。隨后，包括標(biāo)普、惠譽在內(nèi)的評級機構(gòu)接連下調(diào)旭輝的信用評級，導(dǎo)致觸發(fā)境外銀團貸款的約束條件，要提前還款。

對于旭輝來說，2022年已經(jīng)償還了15億美元，2022年10月底到期的4.14億美元，怎么也還不上了。

旭輝公告稱，已聘請海通國際證券有限公司擔(dān)任財務(wù)顧問，年利達(dá)律師事務(wù)所擔(dān)任法律顧問，協(xié)助公司與境外債權(quán)人進行透明的對話，與公司及境外債權(quán)人共同探討一切可行選項以尋求全面解決現(xiàn)有困難的方案。

為緩解流動資金壓力及為業(yè)務(wù)營運提供資金，公司正積極探索處置境外資產(chǎn)的機會，旨在創(chuàng)造流動性或?qū)崿F(xiàn)去杠桿化。

為什么旭輝可惜？

首先其一直在努力還錢。2022年9月28日旭輝股債暴跌，是因為第天津一個項目股權(quán)信托融資產(chǎn)品無法按時兌付，遭到大業(yè)信托追債。

旭輝在這種情況下盡力安撫市場情緒。比如9月28日下午，旭輝還兌付了2024年到期5.55億美元債券的利息，總金額為1820萬美元。

但進入10月，情況并未好轉(zhuǎn)。旭輝內(nèi)部人士表示表示，在國慶期間，林中曾帶隊到香港與相關(guān)銀行、債券投資者進行溝通，但未能達(dá)成一致。在上周四股票停牌后，旭輝方面也曾嘗試進行最后的努力，但依舊未能成功。

于是，它作出了與所有房企一樣的選擇：舍棄境外債務(wù)，力保境內(nèi)債務(wù)?？陀^地說，這對境外投資人是不公平的，畢竟，境內(nèi)境外所有債權(quán)人都應(yīng)該是平等的。

旭輝公告稱，9月以來，市場進一步惡化，銷售疲弱，行業(yè)融資愈趨困難，公司現(xiàn)金流惡化程度超出預(yù)期。同時公司部分融資因評級下調(diào)觸發(fā)提前兌付條款，境外兌付壓力在短期內(nèi)劇增。10月，公司在境內(nèi)外均沒有新增重大融資，而且向境外匯款也遇到延誤。即使本集團竭盡全力，仍可能持續(xù)受壓，無法產(chǎn)生履行目前和日后義務(wù)所需的足夠現(xiàn)金。

其次，旭輝是示范房企，監(jiān)管層已經(jīng)在對示范房企進行融資上的支持，但可惜計劃趕不上變化。

2022年5月份，監(jiān)管部門選定了部分房企列入發(fā)債示范企業(yè)名單，旭輝控股同碧桂園、龍湖集團、新城控股等少數(shù)民企位列其中。此后，政策加碼，示范民營房企發(fā)債由中債增提供信用風(fēng)險緩釋進一步升級至提供全額擔(dān)保。

旭輝一直被視為安全度較高的優(yōu)質(zhì)房企之一。2021年旭輝銷售額接近2500億元，是偏頭部房企。按照2021年末數(shù)據(jù)，旭輝剔除預(yù)收款后的凈資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為69.7%、62.8%和2.6倍，也是少數(shù)“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)的民營房企。

就在9月下旬，旭輝才剛完成一筆由中債增擔(dān)保發(fā)行的12億元中票，這可以說是監(jiān)管層給旭輝發(fā)出的“小紅花”，是對這家去年已經(jīng)進入綠檔的民營房企的認(rèn)可。

但旭輝的狀況突然惡化，一是因為在7、8月停貸風(fēng)波之后，各地政府進一步加強了對預(yù)售資金的監(jiān)管，房企提取難度加大。林中此前也在一封內(nèi)部信中說，雖賬面仍有逾300億現(xiàn)金，但絕大部分無法滿足企業(yè)的合理按需使用。

二是由于，金融機構(gòu)出于風(fēng)控的考慮，仍對房企停貸、抽貸。今年以來，包括平安信托在內(nèi)的機構(gòu)一直在持續(xù)收縮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模。

房企資金流動主要靠兩條血管，缺一不可：一是融資，二是銷售。第一條管道已幾近堵塞，第二條也淤積不暢，長此以往，不論你怎么掙扎，血液就會慢慢消耗到接近干枯。

林中9月27日早上發(fā)了一條朋友圈：融資不暢、銷售疲軟，光讓還錢哪家房企都吃不消！

旭輝裁撤合并部分職能部門

2022年11月1日，旭輝迅速地進行了一場組織架構(gòu)和人員調(diào)整，將部分集團的職能單位合并、裁撤，還將皖贛區(qū)域合并進入了上海區(qū)域。

從調(diào)整的結(jié)構(gòu)看，裁撤的部門主要是投資、設(shè)計部門。這意味著接下來旭輝的主要思路，是盡可能多地減少支出，將資金用在保經(jīng)營、保交付上。

這和旭輝眼下進行債務(wù)重組的思路一致，以時間換空間，讓公司及管理層把精力聚焦于項目的保交付以及正常經(jīng)營上去。也只有繼續(xù)努力經(jīng)營下去，才能保障自己挺過去。

在債務(wù)重組公告發(fā)出后，林中發(fā)了條朋友圈，稱旭輝拒絕躺平，只是蹲下，蹲下意味著重心更穩(wěn)，意味著為了來日更好地站起來。