王石:我如何在房地產行業(yè)縱橫30年
從永不行賄到贊成宏觀調控;從放棄個人股份到提出高于25%利潤不做。
述人簡歷
王石,1951年1月生于廣西柳州,蘭州鐵道學院給排水專業(yè)畢業(yè)。1983年到深圳經濟特區(qū)發(fā)展公司工作,1984年組建深圳現(xiàn)代科教儀器展銷中心(“萬科企業(yè)股份有限公司”前身),任總經理;1988年起任萬科企業(yè)股份有限公司董事長兼總經理,1999年2月辭去公司總經理一職,現(xiàn)任萬科公司董事會主席。
帶著兩條煙返回東門招待所。躺在床上腦海里浮現(xiàn)著姚主任的那張笑臉,是嫌兩條煙太少還是真想幫忙?輾轉反側,一宿難眠。翌日,順利辦下兩個計劃外車皮指標。
通過這件事,我悟出一個道理:在商業(yè)社會里,金錢不是萬能的,金錢是買不來尊重和榮譽的。想通了,也清楚了經營企業(yè)的底線:絕不行賄!
沒想到的是,太太還是卷入一場風波,有一點我一直沒有說,太太在那之前在美國出了車禍,幾近癱瘓,一直住院治療,實際上根本沒有能力去炒股。她以前有個賬號,一直在做委托理財,有七八十萬一直放在證券經理那里,后來新?lián)Q了一個操作員,可能是業(yè)務不熟悉才購進成萬科的股票……
“我雙手叉腰仰望天空,感覺天空是那么的藍,云朵是那么的白。那種激動的時刻20年以后再也沒有過?!边@是王石經歷一次大悲大喜后的感覺。
王石是30年風云激蕩中屹立不倒的英雄,然而他挖掘“第一桶金”的時候卻差點破產,他以倒賣玉米起家,香港一種雞飼料發(fā)現(xiàn)致癌物質的報道讓他倒賠70萬元,然而他卻逆流而行買下更多玉米,后來一個更正報道又讓我補回賠掉的錢,還賺了300多萬。
在萬科建筑研究中心的辦公室,王石向記者講述他個人以及萬科這幾十年的歷史,這種“逆流而行”幾乎一直伴隨著他。從永不行賄到贊成宏觀調控;從放棄個人股份到提出“高于25%利潤不做”……王石通過一個個的故事向記者解釋,“反?!钡谋澈笃鋵嵤腔诟吒h的判斷,而萬科也并非他人生的全部,他的講述讓我們進入一個色彩斑斕的世界,而這一切與改革開放所帶來的生產力和人的解放有關。
大悲大喜掘得“第一桶金”
我最早的生意是倒賣玉米,香港一種雞飼料發(fā)現(xiàn)致癌物質的報道讓我倒賠70萬元,后來一個更正報道又讓我補回賠掉的錢,還賺了300多萬
改革開放30年中,建立特區(qū)對我個人而言是一次命運的選擇。
1977年,我從蘭州鐵路學院給排水專業(yè)畢業(yè)后,被分配到廣州鐵路局工程五段做技術員,當時的工資是每月42元。1983年5月7日,抱著想做點事的想法,我乘廣深列車抵達深圳,到深圳當時最有影響力的公司———深圳市特區(qū)發(fā)展公司謀求發(fā)展,但做什么并不清楚。
當時中央給深圳特區(qū)一些特殊政策,特區(qū)也在熱火朝天的建設中,機遇比較多。經調查市場后我了解到,只要能解決運輸工具,組織來的玉米不愁沒人要,我找到廣州海運局,回答只要有貨源,隨時開通,就這樣開始了玉米的生意,做三四個月,賺了40萬元。
1983年8月,香港媒體的新聞報道說,雞飼料中發(fā)現(xiàn)致癌物質。一夜間,香港人不再吃雞肉,改吃肉鴿,暢銷玉米成了滯銷貨,只得以30噸玉米1.2萬元的低價賣給魚塘佬養(yǎng)魚,相當于每噸400塊。整個一役下來,賠了110萬,把白手起家賺的40萬搭進去,還有負資產70萬。
足足睡了24小時,我起來打點行裝,踏上北去的火車,再從廣州搭上飛大連的航班,找到大連糧油進出口公司,將所有1.5萬噸玉米全收了,第二站天津,第三站青島,把外貿庫存的玉米全買下來,總共3萬多噸。為什么還敢豪賭?當時我已經瀕臨破產,不賭不行啊?我也想好了,大不了失敗了移民國外做個二等公民。我不相信香港人今后永遠不吃雞,但什么時候開始吃,這是個問題。如果玉米運到深圳,香港人還沒有喚起吃雞的熱情,就會造成更大量的玉米積壓;如果玉米到了深圳100天后香港人仍然固執(zhí)地“以鴿代雞”,那我只有徹底認輸。
還差兩天,7000噸船就要??可呖诔酁炒a頭了,這時香港報紙刊登了一條消息:之前的報道有誤,飼料中不存在致癌物質。這消息如同及時雨!兩家大飼料廠全向我訂貨,第二役,我不僅補回賠掉的錢,還賺了300多萬元。
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當時,我來到赤灣港,站在一個高臺上,看著萬噸巨輪聳立眼前,載重翻斗車一輛輛向正大康地、遠東駛去,掀起塵煙滾滾,我雙手叉腰仰望天空,感覺天空是那么的藍,云朵是那么的白。那種激動的時刻20年以后再也沒有過。
永不行賄源于一次未遂行賄
帶著兩條未能送出的三五煙返回東門招待所。躺在床上腦海里浮現(xiàn)著姚主任的那張笑臉,是嫌兩條煙太少還是真想幫忙?輾轉反側,一宿難眠。
萬科在企業(yè)經營中,一開始就奠定一條底線:絕不行賄,最初的動因來自倒賣玉米那段時期的一段經歷。
我的玉米暢銷時,從成本的角度考慮,超過200公里距離,通過鐵路運輸較劃算,但特區(qū)內的飼料產品并沒有納入鐵道部門的貨運計劃,要想利用鐵路運送成品飼料只有申請計劃外指標。打聽下來,計劃外指標卻很難申請到。
我了解到筍崗北站貨運主任姓姚,抽煙,也得知了他的住處。怎么同姚主任套近乎呢?交代手下鄧奕權花了20元買兩條三五牌香煙給姚主任送去,“煙放下,什么也不要說就回來。”
兩個小時后,小伙計提著香煙回來了,“主任不收?!?
“真沒用,兩條煙都送不出去!不會賺錢,還不會花錢?”
我決定親自出馬。騎自行車到了鐵路宿舍。敲門進了屋,將兩條煙放到了桌子上,動作卻不大自然。為了獲得商業(yè)上的某種好處給對方送禮,我還是第一遭。
“要車皮的吧?”貨運主任笑吟吟地問。這種開門見山的詢問,讓我反而不知該怎么回答。若說“是”,突兀了點;若說“不是”,我來干嗎?“能給批兩個計劃外車皮嗎?”
姚主任將兩條煙遞到我手上:“哪,煙你拿回去,明天你或小伙計直接去貨運辦公室找我。別說兩個車皮,就是10個也批給你?!蔽毅蹲×恕?
“我早注意到你了,你不知道吧?在貨場,??吹揭粋€城市模樣的年輕人同民工一起卸玉米,不像是犯錯誤的懲罰,也不像包工頭。我覺得這位年輕人想干一番事業(yè),很想幫忙。但我能幫什么呢?我搞貨運的,能提供幫助的就是計劃外車皮。沒想到你還找上門來了。你知道計劃外車皮的行情嗎?”
“什么行情?”我一頭霧水。
主任伸出兩個手指頭:“一個車皮紅包100元,兩條煙只是行情的1/10.”
帶著兩條煙返回東門招待所。躺在床上腦海里浮現(xiàn)著姚主任的那張笑臉,是嫌兩條煙太少還是真想幫忙?輾轉反側,一宿難眠。翌日,順利辦下兩個計劃外車皮指標。
通過這件事,我悟出一個道理:在商業(yè)社會里,金錢不是萬能的,金錢是買不來尊重和榮譽的。想通了,也清楚了經營企業(yè)的底線:絕不行賄!
在不規(guī)范的市場環(huán)境中,這或許在短期內會遇到問題和麻煩。但從長期來看,市場一旦公平化,大家都是處于同一條起跑線時,我們就處于一個很主動的地位。如果說要回顧萬科20年的發(fā)展,最值得驕傲的事情是什么呢?那就是在行業(yè)還有待成熟的時候,我們守住了職業(yè)化的底線,無論碰上什么利益誘惑,我們一直堅持著自己的價值觀:對人永遠尊重、追求公平回報和開放透明的體制。
進軍房地產被指“瞎胡鬧”
2000萬天價拍得威登別墅地塊,當時的深圳市規(guī)劃局長劉佳勝望著我,劈頭就是一句:“怎么出這么高的價格?簡直是瞎胡鬧。不管怎么說,還是祝賀你們?!?
萬科現(xiàn)在是一家專業(yè)住宅開發(fā)商,萬科進入房地產這個領域也沒有什么特別講究,那時候什么賺錢做什么,因而進入房地產行業(yè)也不意外。
1988年的深圳,隨著國家修改法律,把禁止出租土地的“出租”二字刪去,規(guī)定“土地的使用權可以照法律的規(guī)定轉讓”,中國房地產業(yè)發(fā)展的最根本的基石,就此奠定。
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那時開發(fā)房地產的門檻比現(xiàn)在還高,非建筑行業(yè)的企業(yè)要想進入房地產開發(fā)必須通過招投標,拿到土地才批給單項開發(fā)權。
這年11月,萬科參加了威登別墅地塊的土地拍賣,以兩千萬的高價拍得地塊,買了一張進入房地產市場的入場券。
按市場價,把附近的住宅樓買下來,拆掉再重新建的土地成本價都低于萬科獲得的這塊土地的價格。我代表公司上臺簽訂土地轉讓協(xié)議。當時的深圳市規(guī)劃局長劉佳勝望著我,劈頭就是一句:“怎么出這么高的價格?簡直是瞎胡鬧。不管怎么說,還是祝賀你們。”
一度,萬科團隊的主流派視這張入場券為“燙手山芋”,建議毀約,“不執(zhí)行同國土局簽訂的合同,大不了交些罰金,否則高地價的經營壓力太大?!蔽艺J為:不僅不能毀約,還要繼續(xù)競標拿第二塊地。
一個月之后,天景地塊推出,通過投標,萬科再次奪得。深圳地產同行再也不敢輕視萬科這只不怕虎的牛犢。
萬科絕不行賄的底線,也讓萬科最初拿地非常困難,在深圳拿到的地是免稅公司的半邊工程,地基打下來,沒有錢做了,萬科接手后四六分成,再就是高價投標拿地,拿到的地都很偏,郊區(qū)較多,價格也高,是人家都不看好的那種。
地價很貴,怎么辦?只有非常認真研究市場。高地價帶來高建設成本,萬科地產只有堅持“高來高走”的原則,即建高檔房、高售價,才能有利潤回報,使新拓展的房地產業(yè)繼續(xù)下去,并使公司在房地產業(yè)務的支撐下開展其他業(yè)務。與此同時,我們也希望以建造高檔次、高品位的物業(yè),向社會奉獻高尚的居住空間為己任,在高起點上樹立萬科地產的企業(yè)形象。
萬科上海城市花園項目就是一例:1992年8月,萬科上海公司拿到一塊飛機航線下的地,主要考慮到沒有拆遷的麻煩,能最快將房子推向市場,搶占市場先機,結果推向市場后,反應異?;鸨?,排隊的客戶兩次擠碎了售樓處的玻璃門,交款形成人潮。
促使這么多人忽略飛機影響選擇萬科城市花園是什么原因呢?一般人都會不假思索地回答:公司品牌和良好的物業(yè)管理。1992年底第一批交付使用,現(xiàn)在已經過去16年了,小區(qū)還很好,繼續(xù)還在旁邊擴建,500畝現(xiàn)在快擴到800畝,飛機航線還是很頻繁,但已經被接受。
高端路線也讓萬科發(fā)展迅速,在許多發(fā)展商艱難度日的宏觀調控期間,萬科地產的規(guī)模以平均70%的年均速度遞增,到1998年,萬科突然發(fā)現(xiàn)自己排在了滬深兩市上市房地產企業(yè)的第一名。
朱總理請我當房地產顧問
“我聘請你為我的房地產顧問。不過,是沒有工資的顧問哦?!蔽耶攬瞿槤q得通紅,一點沒有思想準備,說話有點結巴:“您不……給我發(fā)……工資,我也感到非常榮幸!”
中國的房地產業(yè)在經歷鄧小平南巡后的狂熱,國家宏觀調控泡沫破裂后,真正迎來發(fā)展高潮是1998年。
1997年11月的一個下午3點,我和深圳五家企業(yè)老總到深圳麒麟山莊,朱镕基總理要聽取企業(yè)匯報。在這次匯報中,我詳細對總理說了我對房地產的看法:“如何刺激明年的內需消費,經濟理論界認為鋼鐵、汽車都不行,只有住宅,提出了‘把住宅當作刺激內需的支柱產業(yè)來發(fā)展’。我認為,2-3年內,住宅行業(yè)成不了支柱產業(yè),理由有四……”
朱總理沉吟。
我繼續(xù)發(fā)揮:“萬科就是奉公守法的發(fā)展商。1992年底,房地產正火熱,我提出‘超過25%的利潤不做’,其意是賺取公平利潤。1993年上半年建材價格翻番,萬科面臨經營困境,6月份的宏觀調控,三大建材價格迅速降了下來,萬科出現(xiàn)轉機。1993-1997年,萬科的住宅開發(fā)規(guī)模以平均70%的速度上升。對于宏觀調控,萬科100%舉手贊成。至今為止,我還沒聽到第二位企業(yè)家說‘贊成宏觀調控’?!?
朱總理:“絕無僅有!”
這句話使我蕩氣回腸。
“不知道朱總理怎么看住宅市場?”片刻沉默,總理反問:“如果取消福利房分配制,房地產行業(yè)能成為支柱產業(yè)嗎?”
“不能?!?
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“如果金融市場開放,房地產行業(yè)還不能成為支柱產業(yè)嗎?”
“不能?!?
“消費信貸放開,還不行?”感覺到總理如此認真,我字斟句酌:“兩年內不行。”
“我兩年內一定要把住宅行業(yè)促成支柱產業(yè)?!笨偫頂蒯斀罔F。
“既然總理說行,就一定能行?!比珗鲂β?。
“哎,你是房地產專家呀。我聘請你為我的房地產顧問。不過,是沒有工資的顧問哦?!蔽耶攬瞿槤q得通紅,一點沒有思想準備,說話有點結巴:“您不……給我發(fā)……工資,我也感到非常榮幸!”一旁的王殿甫沖著我使眼神,遞悄悄話:“要進中南海了?!薄拔覀兙褪且邇r收買有建設性的不同意見。你們還有誰匯報?……”聘請顧問的事,我以為只是說說,盡管美滋滋了一個星期。
過了兩個月,建設部、國務院住房辦、國家體改委、土地總局等國務院有關部門來人,約我去北京參加有關內部小范圍研討會。
1998年4月,人行發(fā)布《關于加大住房信貸投入,支持住房建設與消費的通知》,標志著“適度從緊的貨幣政策”終于向住宅產業(yè)網開一面。
1998年7月,國務院明確提出“停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化;建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系;發(fā)展住房金融,培育和規(guī)范住房交易市場”的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標。沿襲了約40年的住房實物分配制度終止,是我國房改最具突破性意義的一步。
隨著一系列政策的實施,房地產行業(yè)逐步從1993年的低谷走向了新的發(fā)展時期。
我放棄了應得的個人股份
我放棄個人股份的想法太太沒有反對,沒想到的是,太太還是卷入一場購買萬科股票的風波,有一點我一直沒有說……
1986年,萬科響應深圳大型國營企業(yè)進行股份制改造,主要是為擺脫上級干擾,現(xiàn)在再回頭來看,這個紅頭文件對萬科非常關鍵。
當時向市府體改辦公室提交股改報告,正望眼欲穿地等著辦公廳機要室的紅頭文件,卻被特發(fā)公司阻攔。在特發(fā)集團總部會議室,聽完我的解釋,袁陶仁總經理開腔:“你王石一貫天馬行空,獨往獨來,現(xiàn)在感覺到了吧,你跳十萬八千里也跳不出如來佛的手心?!焙蠼浬钲谑形睍浨匚目∮H自出馬去特發(fā)公司,做袁陶仁的思想疏通工作,萬科的股改才得以進行。
公司的名字也由“深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司”改為“萬科”,這是一個從深圳大學英文專業(yè)畢業(yè)的員工潘毅勇想到的———既然“Marlboro”以中文翻譯為“萬寶路”,為什么公司的名字不能叫做“萬科”呢?于是,公司正式更名為:深圳萬科企業(yè)股份有限公司。
那時大家對股票是什么都仍然懵懵懂懂,李灝書記號召市委機關大院的干部認購,自己帶頭將多年的儲蓄款取出認購了股票,我個人存款一共25000塊錢,取出2萬塊錢買了萬科股票。我們也從施工企業(yè)講到旅游行業(yè)四處兜售,就差沒有到海上漁船向漁民兜售了。
4100萬股的股份中,萬科職工股應得的股票約500萬出頭。按照市府辦公廳下發(fā)的股改文件,這部分股票只能有10%允許量化到個人名下,其余的由集體持有。我明確了想法,放棄其中我應得的個人股份。
我放棄個人股份的想法也征求了家人的意見。太太沒有反對,她本來就沒有指望王石發(fā)大財,半開玩笑地問我:“什么時候能住上別墅?”我回答:“別墅會有的,別墅太早住進去會不得安寧?!?
這也基于我的自信心,如果有能力那么急著拿錢干嘛,把蛋糕做大了,分一點就很了不得,現(xiàn)在就是這樣。2006年實現(xiàn)期權給管理團隊,現(xiàn)在收入也上來了。如果那時拿股份,現(xiàn)在增值800倍,也有人問我后悔不?我后悔什么啊?即使當時要了,現(xiàn)在也要捐出去,而且捐之前還要給女兒請保鏢。要那么多錢干嘛?我喜歡登山,能滿足我登山的費用就行了。
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沒想到的是,太太還是卷入一場風波,有一點我一直沒有說,太太在那之前在美國出了車禍,幾近癱瘓,一直住院治療,實際上根本沒有能力去炒股。她以前有個帳號,一直在做委托理財,有七八十萬一直放在證券經理那里,后來新?lián)Q了一個操作員,可能是業(yè)務不熟悉才購進成萬科的股票,應該也不能說是違規(guī),既然公眾反應那么大,如果不賣掉,始終是個事,我做了檢討之后就賣掉了。
我放棄了,管理層也放棄。而且,管理層提議:將職工股成立一個基金,只要在萬科的職員,新老都有享用權;由職工代表會產生出管理委員會的成員。資金用途:職員的福利,重點照顧1988年以前進入萬科的職員的福利;另外的用于回饋社會,做公益活動。
提出“高于25%利潤不做”
房地產界流行“低于40%利潤不做”,并不是萬科不想賺錢,而是從長遠的角度看,公司要想持續(xù)發(fā)展,必須確定一個合理的回報率水平
在萬科二十多年的發(fā)展歷程中,也經歷了從多元化“綜合商社”夢想的加法,到專業(yè)化轉型的減法,直到2001年出售萬佳,標志著萬科結束轉型調整,進入新一輪發(fā)展。
決定走專業(yè)化道路是發(fā)行B股后,開始與國際風險投資打交道,當時萬科投什么賺什么,我很驕傲地對他們說,你投萬科就行了。但風投的回答恰恰相反:投資組合不是你萬科來組合,是我們來組合,如果投房地產就投深房,投零售我們會投上海聯(lián)華。這對我很大的觸動,你現(xiàn)在賺的錢對他們是小CASE,必須形成萬科的優(yōu)勢。經過這一輪的交流,也明確萬科的優(yōu)勢和市場在哪里。當時選擇房地產行業(yè),一是房地產占萬科利潤的30%,我們同時注意到,房地產行業(yè)即將成為國民經濟新的熱點。
事實上,萬科的“專業(yè)化”是強調在社會分工的大環(huán)境里,企業(yè)必須有所為、有所不為,通過提高專業(yè)化水準來提升自身的競爭優(yōu)勢。這也許并不適用于所有的企業(yè),但是對萬科來說,這的確是發(fā)展的必由之路。事實證明,在成功完成業(yè)務多元化到專業(yè)化的戰(zhàn)略調整的過程中,憑借有節(jié)奏的擴張和穩(wěn)健經營的風格,萬科已形成了一整套較為成熟的房地產開發(fā)操作模式,逐步確立了自己在房地產開發(fā)領域的專業(yè)地位。
萬科一直重視自己“企業(yè)公司”的角色,在房地產界流行“低于40%利潤不做”時,萬科就提出“高于25%利潤不做”。
1992年尾,深圳國土局主辦了一次房地產沙龍。作為萬科代表,我在發(fā)言時明確告訴與會者:“萬科超過25%的利潤不做。”會場嘩然。
哪有不愿多賺錢的發(fā)展商?有的與會者嘀咕:“唱高調也不是這樣的唱法呀?!边€有的更直接:“你賺不到25%說明你沒本事?!?
并不是萬科不想賺錢,而是從長遠的角度看,公司要想持續(xù)發(fā)展,必須確定一個合理的回報率水平。理論上,隨著競爭的加劇以及政策的調整,市場必然向社會平均利潤率回歸;實踐上,萬科有過獲取暴利的經歷,在最早做貿易時,利潤率會達十幾倍的水平,但是公司發(fā)現(xiàn)市場是十分公平的,后來萬科在貿易低谷時期賠的錢要超過在暴利時期賺的錢。萬科提出這一回報率原則,正是基于對社會平均利潤率的判斷,規(guī)避了高風險,加強公司適應經濟周期的能力,培養(yǎng)公司的競爭力。
房地產城市化過程中還會持續(xù)二三十年的旺盛需求,企業(yè)可以做很多事情,對于萬科,能說清楚兩點:不會改變專業(yè)化方向,只做住宅,不僅可以在中國釋放,可以在更大范圍釋放。
萬科真正高速增長明年才開始,為什么呢?我們的住宅產業(yè)化2000年開始準備,2004年進入試驗,投入到市場是2007年,住宅產業(yè)化明年投放市場量會增加,高效率低能耗改變了以往的增長模式,你會發(fā)現(xiàn)萬科作為領跑者,明年就開始了。
52歲“高齡”登頂珠峰
我認為,不能因為是上市公司的董事長就沒有個人生活,就不能從事一些帶有冒險性的運動。作為上市公司,我的行為應盡量透明,讓股東知道這些情況
登山是我的個人愛好,2003年5月22日,成功登頂珠穆朗瑪峰,是我人生中的一段特別經歷。我們7個隊員中有4個登頂了,全隊中只有我一點傷都沒有,完好無損地返回。是因為我的心態(tài)坦然,并努力保持了自己的體力。
不同場合,總有人提出這樣的問題:“你登珠峰的做法令人佩服,但作為上市公司的董事長,這樣的做法對股東負責嗎?”另一種解讀,王石做不下去了,只能靠登山博點名聲。
我認為,不能因為是上市公司的董事長就沒有個人生活,就不能從事一些帶有冒險性的運動。作為上市公司,有很多股東對萬科投資,但作為董事長不能就因此而喪失個人生活。
我的行為應盡量透明,讓股東知道這些情況。廣大中小股東在我登山之前了解了情況,就可以做出判斷:一種認為王石登山可能遇難,應該在他登山之前把萬科的股票賣掉;另一種判斷是,即使萬科董事長遇難,公司也會正常運轉,否則他不會去登山,這正說明公司運行良好。但到后來,我登山越來越頻繁,企業(yè)越來越好,看來王石對萬科的管理的想法不一樣,想的是主動遠離公司管理層,讓有更大自己發(fā)揮的空間。
2004年7月28日,我成功登上澳洲最高峰科修斯科峰,完成攀登七大洲最高峰的愿望。
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