美國商業(yè)地產(chǎn)06年前景不妙 利率上升工資不振

      美國商業(yè)地產(chǎn)2006年前景不妙“問題是美聯(lián)儲(chǔ)不能走得太遠(yuǎn)，如果他們將聯(lián)邦儲(chǔ)備基金利率上調(diào)至5.5%，那么就會(huì)對房屋業(yè)帶來問題，利率的提高對于消費(fèi)者支出的影響要比能源成本更大?！蔽飪r(jià)上漲、信貸支付能力降低和工資水平提高有限的預(yù)期，這些都將使2006年消費(fèi)者支出減少，而其影響會(huì)波及到商業(yè)房地產(chǎn)的所有部分。

      盡管能源價(jià)格震蕩和颶風(fēng)等自然災(zāi)害的影響，2005年美國經(jīng)濟(jì)仍經(jīng)住了考驗(yàn)，繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，尤其是第三季度GDP增長高出了預(yù)期的3.8%的年增長率。

      2005年美國房地產(chǎn)投資活動(dòng)也達(dá)到了紀(jì)錄高點(diǎn)。根據(jù)Real Capital Analytics的統(tǒng)計(jì)，2005年第三季度的物業(yè)出售超過了710億美元，是季度投資的歷史紀(jì)錄水平，而年度投資總額幾乎達(dá)到1900億美元。

      然而也有一些業(yè)界人士以批判的態(tài)度看待2005年，認(rèn)為缺乏理性的投資行為漠視了經(jīng)濟(jì)正日益緊張的風(fēng)險(xiǎn)。“2005年最大的特征可能就是市場紀(jì)律的缺乏。”新波士頓基金公司的COO肯·蒙卡西說。該公司是一家私人房地產(chǎn)公司，擁有和管理著120萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，總價(jià)值超過13億美元。

      “現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)幾乎可以用卡特里娜颶風(fēng)來比喻，格林斯潘幾年前就警告的非理性繁榮的程度現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了海嘯的水平?！泵煽ㄎ鞣Q。

      颶風(fēng)的破壞、戰(zhàn)爭、高能源價(jià)格、資金市場的蒸發(fā)和某些地產(chǎn)的過度開發(fā)這些累積效應(yīng)足夠成為預(yù)警信號。這些因素都會(huì)給經(jīng)濟(jì)帶來壓力，并將逐漸顯現(xiàn)出來，可能是在2006年的第三或第四季度。蒙卡西預(yù)計(jì)2006年會(huì)出現(xiàn)更多的信貸無力償還行為，尤其在過度開發(fā)的Condo（美國公寓產(chǎn)品的一種）市場。

      2006年什么將影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)？美國房地產(chǎn)界和金融界人士就五大熱點(diǎn)問題對整個(gè)市場進(jìn)行了預(yù)測。

      能源和建筑成本增加

      盡管油價(jià)自11月份開始下跌，但從歷史紀(jì)錄來說其價(jià)格仍然偏高。根據(jù)美國能源信息署的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月中旬，美國汽油價(jià)格比上一年同期每加侖高出32.7美分，柴油則比上一年度同期高出47美分。

      甚至在卡特里娜颶風(fēng)之前，由于中國和印度市場對海外建筑材料的需求，建筑成本就已經(jīng)向上攀升。依據(jù)美國總承包商協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)，鋼管的價(jià)格從2003年7月到2004年7月的一年時(shí)間里上漲了57.7%，在2005年又小幅上漲了6.9%。而卡特里娜颶風(fēng)之后，海灣地區(qū)的重建工作所帶來的原材料價(jià)格進(jìn)一步上漲的效應(yīng)，在2006年將會(huì)顯現(xiàn)出來。

      “2005年對房地產(chǎn)行業(yè)影響最大就是建筑成本，它已經(jīng)到了很嚴(yán)重的地步。”商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司Charles Dunn的執(zhí)行經(jīng)理喬·?？思{說。受卡特里娜颶風(fēng)的影響，專家們估計(jì)重建工作和相關(guān)生產(chǎn)所受到的破壞，將使2006年混凝土等建筑材料的價(jià)格繼續(xù)上漲，至少也會(huì)保持在目前的高位狀態(tài)。

      在新英格蘭地區(qū)，建筑材料的成本每個(gè)月大約要上漲1%，而佛羅里達(dá)的建筑材料成本已經(jīng)比一年前高出25%~30%?！拔迥昵拔覀冊谌A盛頓市郊建造一個(gè)寫字樓的建筑成本是每平方英尺210美元，現(xiàn)在則需要330美元?！毙虏ㄊ款D基金公司的高級副總裁和收購部經(jīng)理吉姆·克萊赫說。

      油價(jià)上漲所帶來運(yùn)輸成本的增加實(shí)際上推高了大部分建筑相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格，同時(shí)消費(fèi)者也需要在這個(gè)冬季為加熱成本支付更高的費(fèi)用。在美國東北部，油價(jià)比前一年增加了30%~50%，而丙烷的價(jià)格甚至比上一年同期增長了100%。

      但經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為，能源和建筑材料價(jià)格的上漲只是一個(gè)短期問題，隨著新的商用建筑材料的供應(yīng)，其價(jià)格上漲的趨勢將得到緩解，甚至到2006末，其價(jià)格有望開始下降。例如，中國已經(jīng)開始生產(chǎn)一些以前僅從國外購買的建筑材料。

      波士頓Torto Wheaton市場研究公司高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家吉姆·考斯泰羅認(rèn)為，建筑成本的增加并不會(huì)對新的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生影響，成本的增加可能會(huì)促進(jìn)一些開發(fā)商將位置較好的寫字樓存量轉(zhuǎn)換成其他用途，例如零售、住宅和混合功能體。

      而投資者較為關(guān)心的問題可能是高能源支出給消費(fèi)者帶來的影響，抵押貸款銀行業(yè)協(xié)會(huì)MBA（Mortgage Bankers Association）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家道格·杜坎（Doug Duncan）說。這也是MBA預(yù)計(jì)2006年不良還貸行為會(huì)增加的一個(gè)原因，因?yàn)楫?dāng)家庭能源支出增加時(shí)，消費(fèi)者就會(huì)面臨是及時(shí)還貸還是先保障家庭能源消費(fèi)的問題。

      消費(fèi)支出下降

      在過去四年中，在薪資水平未相應(yīng)提高的情況下，抵押貸款再融資已經(jīng)讓美國房屋業(yè)主的可支配收入平均提高了25%。進(jìn)入2006年以后，經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為利率雖然不會(huì)出現(xiàn)大幅提升，但大多數(shù)人認(rèn)為其目前的上升趨勢仍將持續(xù)，隨著利率的提高，消費(fèi)者的消費(fèi)支出很可能會(huì)縮減。

      Nomura證券的經(jīng)濟(jì)學(xué)家戴維·雷斯勒表示，由于受高能源成本的影響，消費(fèi)者的支出已經(jīng)處于下滑的階段。2005年9月份，高油價(jià)帶來的個(gè)人支出增加為0.5%，而同一個(gè)月在非能源項(xiàng)上的支出下降了0.4%，而8月份則下降了1%，這是美國19年來個(gè)人非能源項(xiàng)目支出下降最大的兩個(gè)月。

      與消費(fèi)者聯(lián)系最密切的商業(yè)地產(chǎn)就是零售商業(yè)地產(chǎn)，隨著消費(fèi)支出的下降，2006年對于新的零售空間的需求也會(huì)減少。但有限的開發(fā)已經(jīng)控制了零售商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)，因此雖然對其新的需求會(huì)減少，但整個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)的市場表現(xiàn)仍會(huì)保持良好狀態(tài)。

      全美房屋開發(fā)商協(xié)會(huì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家邁克爾·卡林爾則認(rèn)為，高利率可能會(huì)推動(dòng)多家庭房屋（multifamily）的消費(fèi)。由于Condo項(xiàng)目更賺錢，2005年多家庭項(xiàng)目的開發(fā)非常有限，但由于Condo已經(jīng)出現(xiàn)了過度開發(fā)的問題，空置率正在提高，很多Condo項(xiàng)目在2006年會(huì)轉(zhuǎn)向出租市場。