調(diào)控結(jié)果難言到位 2011房地產(chǎn)市場(chǎng)在盤整中轉(zhuǎn)型

　　目前房?jī)r(jià)仍處在非合理水平，2011年中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控仍舊不會(huì)放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重心正在悄然變化：在保持2010年調(diào)控力度的基礎(chǔ)上，保障房建設(shè)被放到更重要的位置；城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，將使二三線城市和中小城市成為房地產(chǎn)建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)2010年經(jīng)歷了有史以來(lái)最為嚴(yán)厲的政策調(diào)控。或許是預(yù)期的不同，人們對(duì)2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的評(píng)判差異很大，但“十二五”規(guī)劃傳遞的城市發(fā)展戰(zhàn)略布局，近來(lái)溫總理的一番講話，央行去年的兩次加息，均向人們傳遞出中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控仍舊不會(huì)放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨轉(zhuǎn)型。

　　調(diào)控結(jié)果難言到位

　　2011年以來(lái)，商品房和住宅的銷售面積、銷售額持續(xù)增長(zhǎng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，2010年1月-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資42697億元，同比增長(zhǎng)36.5%，其中，商品住宅投資30022億元，增長(zhǎng)34.2%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為70.3%。與此同時(shí)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，2010年1月-10月房屋銷售價(jià)格同比平均增幅為10.5%。

　　對(duì)于這樣的投資速度和房?jī)r(jià)上升速度，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一些人士表示，2011年年初中央提出“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，2010年的房?jī)r(jià)雖然還在上漲，但漲幅縮小。2010年下半年，房?jī)r(jià)沒(méi)有再出現(xiàn)過(guò)快的上升，特別是6月份出現(xiàn)了環(huán)比的下降，七八月出現(xiàn)了環(huán)比持平，應(yīng)該說(shuō)遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到。中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也認(rèn)為，2010年的房地產(chǎn)保持了繼續(xù)增長(zhǎng)，但漲幅趨緩，形勢(shì)不錯(cuò)。

　　然而，此前中國(guó)社科院發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》中的數(shù)據(jù)并不容樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，2010年1月-8月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為5520元/平方米，2009年同期為4800元左右，房?jī)r(jià)漲幅為15%。2009年同期與2008年相比上漲25%。預(yù)計(jì)2010年全年住宅價(jià)格漲幅雖比2009年下降10個(gè)百分點(diǎn)，但仍為15%左右，其上漲速度要比城鎮(zhèn)居民收入增幅高出5個(gè)百分點(diǎn)，房?jī)r(jià)上漲速度仍然高于城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)速度。這與民眾普遍認(rèn)為調(diào)控以來(lái)的房?jī)r(jià)水平仍然難于承受的切身感受相吻合。央行剛剛公布的《2010年第四季度儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》也顯示，75.5%的居民對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)水平認(rèn)為“過(guò)高，難以接受”。

　　盡管2011年9月份政府就限購(gòu)、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應(yīng)和保障房建設(shè)等多個(gè)方面實(shí)施了第二輪調(diào)控，截至去年11月底，已有15個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了落實(shí)國(guó)家二次調(diào)控的實(shí)施細(xì)則，但到了本該進(jìn)入樓市淡季的年末，一些熱點(diǎn)城市的商品房量?jī)r(jià)卻在連連上升。在出臺(tái)了預(yù)售資金監(jiān)管、預(yù)售許可管理等措施的北京，一些開(kāi)發(fā)商在政策實(shí)施前加緊辦理銷售證，然而，拿到銷售許可證后卻有近四成項(xiàng)目并不開(kāi)盤。很顯然，在通脹壓力下，開(kāi)發(fā)商對(duì)2011年樓市的資金預(yù)期仍有信心。流動(dòng)性過(guò)剩使開(kāi)發(fā)商的資金仍然可以支持其“捂盤惜售”、“小步慢走”。

　　預(yù)判樓市面臨轉(zhuǎn)型

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)在各方一路博弈后又進(jìn)入了讓人看不懂的焦灼狀態(tài)。今年是“十二五”開(kāi)局之年，對(duì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的預(yù)判成為人們最關(guān)注的熱點(diǎn)。

　　很多人注意到，“十二五”規(guī)劃明確提出“加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式”，重點(diǎn)扶持新能源等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，而并未提及被視為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)在支柱產(chǎn)業(yè)中似乎被淡出。2011年12月12日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的公報(bào)里也沒(méi)有提及房地產(chǎn)調(diào)控。然而中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，“要加快推進(jìn)住房保障體系建設(shè)，強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。”“十二五”規(guī)劃在城市發(fā)展規(guī)劃中也明確了“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”的目標(biāo)。

　　特別是2010年12月26日，溫家寶總理在參與中央廣播電臺(tái)直播時(shí)稱，調(diào)控樓市的“國(guó)十條”、“國(guó)五條”落實(shí)不夠好，將繼續(xù)加大力度抑制樓市投機(jī)，有信心使房?jī)r(jià)回歸合理。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是對(duì)此前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)發(fā)出的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)達(dá)到聲音的一個(gè)回應(yīng)。

　　目前房?jī)r(jià)仍處在非合理水平，2011年中央政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控仍舊不會(huì)放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)的重心正在悄然變化，將在盤整中轉(zhuǎn)型。在保持2010年調(diào)控力度的基礎(chǔ)上，保障房建設(shè)被放到2011年房地產(chǎn)調(diào)控更重要的位置。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，將使二三線城市和中小城市成為房地產(chǎn)建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

　　保障房成市場(chǎng)絕對(duì)主力

　　中原集團(tuán)研究中心分析，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的根本性矛盾短時(shí)期內(nèi)尚無(wú)法緩解之時(shí)，調(diào)控將成為常態(tài)，從而為緩解市場(chǎng)的供求矛盾而爭(zhēng)取時(shí)間和空間。因此，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控依然面臨從緊的壓力。2011年將繼續(xù)為2010年調(diào)控尚未達(dá)成的目標(biāo)而努力，預(yù)計(jì)全年市場(chǎng)將維持量?jī)r(jià)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。在盤整的同時(shí)，整體市場(chǎng)格局卻蘊(yùn)育著轉(zhuǎn)型的趨向。而這一轉(zhuǎn)型具體體現(xiàn)在政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)型、區(qū)域發(fā)展轉(zhuǎn)型和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型上。

　　目前房地產(chǎn)業(yè)界普遍認(rèn)為，被列入“十二五”規(guī)劃的保障性住房今后將會(huì)在政策導(dǎo)向下全面提速。

　　住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年11月發(fā)出的《關(guān)于報(bào)送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》明確提出，2011年計(jì)劃建設(shè)保障性安居工程任務(wù)為1000萬(wàn)套，比2010年的580萬(wàn)套增長(zhǎng)72.4%。各地在相繼增加保障性住房建設(shè)的計(jì)劃。北京已明確，“十二五”期間計(jì)劃新建、收購(gòu)各類保障性住房100萬(wàn)套，并為10萬(wàn)戶家庭發(fā)放租金補(bǔ)貼。北京、上海宣布“十二五”期間保障性安居工程建設(shè)比例占整體供應(yīng)的60%甚至更高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府的這項(xiàng)舉措意味著今后二三年內(nèi)必將形成保障房的供應(yīng)高潮，保障房在套數(shù)總量上將超過(guò)商品房。

　　根據(jù)計(jì)劃，在2011年新增的420萬(wàn)套保障房建設(shè)中，公共租賃房將占主要部分。此前，住建部政策研究室主任陳淮表示，公共租賃房并不是專門提供給窮人的，公共租賃住房的目標(biāo)是四種人群：一是是收入中等偏下人群；二是是處于過(guò)渡期的人群，比如剛剛走出大學(xué)校門的學(xué)生；三是是流動(dòng)性人才；四是是高端管理型人才。

　　應(yīng)該說(shuō)，公租房的大量推出將是樓市最尷尬的“夾心層”的一大福音。2010年12月16日，北京昌平區(qū)七家鎮(zhèn)海鶄落村集體土地7800套租賃住房項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)建；上海宣布保障房比例將占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的60%；深圳計(jì)劃未來(lái)5年建設(shè)18萬(wàn)套公租房；西安也宣布未來(lái)3年建設(shè)373萬(wàn)平方米公租房；重慶提出到2012年建設(shè)4000萬(wàn)平方米公租房……

　　公租房比重的加大將使租賃市場(chǎng)高租金難題得以破解。盡管目前公租房由誰(shuí)來(lái)建、如何建、保障誰(shuí)、怎么管理，土地、資金從哪來(lái)等問(wèn)題還有待進(jìn)一步落實(shí)，但人們已經(jīng)能看到，政府希望通過(guò)發(fā)展公租房擴(kuò)大保障覆蓋范圍，從而影響市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)而促進(jìn)調(diào)控的意圖分明。

　　二三線城市樓市升溫

　　全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾經(jīng)大幅波動(dòng)和調(diào)整，一線城市的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)已出現(xiàn)明顯下降。上市房企半年報(bào)顯示，2010上半年，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過(guò)2009年拿地金額的50%，而在二三線城市的拿地面積占企業(yè)新增土地儲(chǔ)備接近或超過(guò)七成。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，二線城市的調(diào)整普遍滯后于一線城市，而反彈速度則普遍領(lǐng)先于一線城市。這表明，在國(guó)家戰(zhàn)略支持、區(qū)域發(fā)展梯度轉(zhuǎn)移的帶動(dòng)和自身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的日漸夯實(shí)的基礎(chǔ)上，二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，已逐步成為全國(guó)市場(chǎng)的重心。

　　從政策角度看，“十二五”規(guī)劃建議中明確提出，今后要“緩解特大城市中心城區(qū)壓力，強(qiáng)化中小城市產(chǎn)業(yè)功能，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)公共服務(wù)和居住功能，推進(jìn)大中小城市交通、通信、供電、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施一體化建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展”?！笆濉币?guī)劃“促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化”城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的確定，也將加速今后二三線城市樓市發(fā)展的進(jìn)程。

　　其實(shí)，從國(guó)家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略看，區(qū)域調(diào)整的力度已經(jīng)日益升級(jí)，并呈現(xiàn)向中西部?jī)A斜、由區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)向區(qū)域合作融合、由集中優(yōu)勢(shì)到優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的轉(zhuǎn)變趨向。

　　中原集團(tuán)研究中心依據(jù)人均GDP和城市化率兩項(xiàng)指標(biāo)，對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)40個(gè)中心城市的分析認(rèn)為 ，目 前 處 在 人 均 GDP3000-8000美元、城市化率30%-60%的這一房地產(chǎn)發(fā)展“黃金時(shí)期”的城市，除了東部地區(qū)的三四線城市外，中西部地區(qū)，如重慶、成都、石家莊、貴陽(yáng)、合肥、鄭州、西安等的二線中心城市，東北的哈爾濱和長(zhǎng)春兩市都處于這一區(qū)間。此外，中西部地區(qū)的長(zhǎng)沙、武漢、蘭州等市也處在此階段向下一階段過(guò)渡的初期。結(jié)合國(guó)家運(yùn)輸通道建設(shè)所形成的交通樞紐，鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽(yáng)等城市有望成為未來(lái)市場(chǎng)的新興熱點(diǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)成投資熱點(diǎn)

　　隨著樓市調(diào)控的逐漸深化，開(kāi)發(fā)商紛紛把目光從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。近期不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始出手購(gòu)入商業(yè)用地。從四大一線城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比例來(lái)看，住宅市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較早的上海、深圳、廣州的商業(yè)地產(chǎn)占比逐漸上升，已達(dá)到20%-25%的水平。

　　目前，不但萬(wàn)科、中糧、保利、中海等諸多國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)企業(yè)高調(diào)宣布其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)比例將占 到 其 整 體 開(kāi) 發(fā) 投 資 的20%-30%。家電、食品、能源、制造業(yè)以及保險(xiǎn)、外資的家居商、零售商等諸多行業(yè)的資金也紛紛涌向商業(yè)地產(chǎn)。有不少開(kāi)發(fā)企業(yè)在2010年一年已在國(guó)內(nèi)諸多城市簽了不下十幾、二十幾個(gè)城市綜合體的開(kāi)發(fā)協(xié)議。

　　根據(jù)“十二五”規(guī)劃，到2015年中國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)增加值將達(dá)到或超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)的增加值。而近年一線城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的構(gòu)成均已超越50%，部分二線中的發(fā)達(dá)城市也接近50%。業(yè)內(nèi)人士表示，這預(yù)示著寫字樓及商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)即將進(jìn)入黃金周期，商業(yè)與住宅的綜合開(kāi)發(fā)有望成為內(nèi)地開(kāi)發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向。

　　后續(xù)政策是否更嚴(yán)厲

　　目前很多人在揣測(cè)，未來(lái)是否會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，對(duì)此人們的預(yù)判存在較大差異。

　　中原地產(chǎn)堅(jiān)持認(rèn)為，2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限購(gòu)令”的實(shí)施是兩大突出特點(diǎn)。預(yù)計(jì)2011年“限購(gòu)”仍將持續(xù)其使命，暫時(shí)不會(huì)退出。2011年大規(guī)模的保障房建設(shè)，若配合以“限購(gòu)”措施，可以加速實(shí)現(xiàn)“增供應(yīng)、遏需求”的政策目標(biāo)。

　　另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2011年隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，諸如城市綜合體建設(shè)會(huì)快速升溫，為防止開(kāi)發(fā)商以商品住宅期房營(yíng)銷撬動(dòng)商業(yè)開(kāi)發(fā)，利用銀行貸款以小博大的行為，預(yù)售監(jiān)管政策將會(huì)在全國(guó)更多房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市施行。

　　中國(guó)民生銀行（6.37,0.01,0.16%）此前公布的《中國(guó)地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》也提出，2011年房地產(chǎn)政策環(huán)境仍可能偏緊，監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金的監(jiān)管必將日趨嚴(yán)格和規(guī)范。未來(lái)監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段會(huì)越來(lái)越多、工具也會(huì)越來(lái)越完善。政府明年可能會(huì)繼續(xù)加大對(duì)按揭、開(kāi)發(fā)貸、土地儲(chǔ)備貸款等各類房貸政策的執(zhí)行情況的監(jiān)察力度，及時(shí)嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為。

　　對(duì)房地產(chǎn)而言，減少流動(dòng)性才是根本。中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)2010年第四季度例會(huì)透露的信息顯示，2011年央行將把信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)特別是“三農(nóng)”和中小企業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松預(yù)計(jì)，2011年一季度可能呈現(xiàn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、加息與匯率政策“三率”齊出的調(diào)整格局。預(yù)計(jì)加息后中國(guó)會(huì)加強(qiáng)投機(jī)性資本流入管制，并鼓勵(lì)境內(nèi)資本流出。

　　近日，被稱為打壓房?jī)r(jià)的“核武器”的房產(chǎn)稅已在重慶“落下靴子”，重慶有望在今年一季度開(kāi)征房產(chǎn)稅。然而，作為針對(duì)占有資源多寡而征收的財(cái)產(chǎn)稅，作為增加地方財(cái)政收入擬征的地方稅，在這場(chǎng)樓市博弈中被賦予了過(guò)重的擔(dān)子。且不說(shuō)對(duì)房產(chǎn)的評(píng)估、重復(fù)征稅等諸多問(wèn)題是否在征稅前準(zhǔn)備充分，僅從房產(chǎn)稅征收的作用來(lái)講，許多專業(yè)人士都強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)稅或物業(yè)稅改革不宜當(dāng)作干預(yù)當(dāng)前住房市場(chǎng)的短期政策工具，該稅種并不能解決房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題。因此，房產(chǎn)稅對(duì)高房?jī)r(jià)的效力究竟能有多大此時(shí)似乎并不清楚。