土地供應(yīng)角度看房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

  2016年房?jī)r(jià)大幅上漲，房地產(chǎn)行業(yè)賺了個(gè)盆滿缽盈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也迅速回升，在2016年底同比增長(zhǎng)6.9%。經(jīng)過(guò)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策調(diào)控之后，截止2017年5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速仍增長(zhǎng)至8.8%的水平，雖然沒(méi)有達(dá)到2014年前兩位數(shù)的高速增長(zhǎng)，但仍比近兩年的增速水平高了很多。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的迅速回升也支撐了一定的水泥需求，本文將從最近的土地供應(yīng)角度來(lái)了解房地產(chǎn)投資和發(fā)展情況。

  2012年至2016年近五年來(lái)，全國(guó)土地供應(yīng)面積和規(guī)劃建筑面積雙雙在2013年后開(kāi)始回落。截止2016年底，全國(guó)土地供應(yīng)不到6萬(wàn)平方米，年均降幅達(dá)9.1%左右，規(guī)劃建筑面積回落至11.3萬(wàn)平方米，年均降幅8.87%。土地供應(yīng)的減少必然帶來(lái)價(jià)格的上升，據(jù)悉，2012年至2016年土地供應(yīng)起始樓面價(jià)格從1043元/㎡上漲至1812元/㎡，年均漲幅達(dá)18.4%。

  圖1：近五年來(lái)的土地供應(yīng)情況（萬(wàn)㎡）

  數(shù)據(jù)來(lái)源：wind數(shù)據(jù)，中國(guó)水泥網(wǎng)，水泥研究院

  2012至2016年，住宅、商服和工業(yè)三大用地土地供應(yīng)面積都呈下跌的趨勢(shì)，僅其他類（公用設(shè)施用地、公共建筑用地、交通運(yùn)輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地等）土地用地面積基本平穩(wěn)。其中，商服用地降幅最大，年均降幅達(dá)10.6%，其他類用地降幅最小，僅5.85%，此外，住宅和工業(yè)用地供應(yīng)面積年均降幅分別為8.25%和9.54%。

  供應(yīng)土地起始樓面價(jià)方面，2012-2016年住宅用地漲幅達(dá)97%，幾乎翻倍，商服用地5年間漲幅57%，其他類用地起始樓面價(jià)上漲38%，而工業(yè)用地僅有5%的漲幅，年均漲幅僅1%左右。

  圖2：近五年來(lái)不同用途的土地供應(yīng)情況（萬(wàn)㎡）

  數(shù)據(jù)來(lái)源：wind數(shù)據(jù)，中國(guó)水泥網(wǎng)，水泥研究院

  今年以來(lái)，截止2017年6月22日，全國(guó)共供應(yīng)土地面積2.2億㎡，其中工業(yè)用地占比最大，達(dá)到49%左右，供應(yīng)面積1.09億㎡，住宅用地占比34.3%，土地供應(yīng)7645萬(wàn)㎡，商服占比不到11%，其他類用地占比5.77%。

  圖3：截止2017年1月以來(lái)各類型用地供應(yīng)情況

  數(shù)據(jù)來(lái)源：wind數(shù)據(jù)，中國(guó)水泥網(wǎng)，水泥研究院

  從供應(yīng)土地起始樓面價(jià)來(lái)看，今年以來(lái)，住宅和商服用地的起始樓面價(jià)仍在波動(dòng)上揚(yáng)，1-5月，住宅用地起始樓面價(jià)上漲1915元/㎡，漲幅達(dá)91.22%，而商服上調(diào)2471元/㎡，漲幅更是高達(dá)144.65%。工業(yè)用地較平穩(wěn)，小幅增長(zhǎng)3.57個(gè)百分點(diǎn)，其他類用地各月差異較大，累計(jì)下滑23%。雖然起始樓面價(jià)并不是最終成交價(jià)格，但是也可以從其增長(zhǎng)速度中看出價(jià)格整體的上漲趨勢(shì)。

  圖4：2017年1-5月各種土地供應(yīng)類型初始樓面價(jià)增長(zhǎng)情況（元/㎡）

  數(shù)據(jù)來(lái)源：wind數(shù)據(jù)，中國(guó)水泥網(wǎng)，水泥研究院

  從各大城市土地供應(yīng)實(shí)際成交情況來(lái)看，今年以來(lái)重慶地區(qū)土地成交面積最大，達(dá)1252萬(wàn)平方米。北京、深圳、上海包攬樓面單價(jià)成交額前三名，最高的北京市高達(dá)18437元/㎡。而溢價(jià)率最高的城市排名中，衢州市以128%的溢價(jià)率排名第一。

  表1：今年以來(lái)各大城市分別按成交面積、樓面單價(jià)和溢價(jià)率的排名前十位

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