中金報(bào)告顯示房地產(chǎn)信貸正收緊 下半年房企或面臨更大壓力

  融資難、買地難、回款難，可能是很多房企下半年要面臨的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。

  中金公司6月19日發(fā)布的研究報(bào)告顯示，房企的銷售增速下半年或放緩，風(fēng)險(xiǎn)主要在信貸端，下半年信貸投放量邊際上將持續(xù)下降，年尾可能出現(xiàn)斷貸風(fēng)險(xiǎn)。

  其實(shí)上半年資金面已不斷趨緊。全國首套房房貸平均利率，去年5月時(shí)是4.45%，今年5月已升至4.73%。進(jìn)入6月后，一二三線城市均有銀行將首套房房貸利率上調(diào)至貸款基準(zhǔn)利率的1.1倍，二套房利率最高則達(dá)到1.2倍。

  北京經(jīng)歷了兩連漲，5月1日起，房貸利率普遍上調(diào)，首套房房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率，不再有任何折扣，二套房房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.2倍；到了6月，部分銀行首套房房貸利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。

  在上海，目前國有五大行銀行還基本堅(jiān)持著首套房貸9折優(yōu)惠，股份制商業(yè)銀行則多為95折，但是房貸額度吃緊，放款周期明顯拉長。一名銀行從業(yè)人士告訴界面新聞?dòng)浾撸A(yù)計(jì)下半年全面收緊，或上調(diào)利率，或?qū)Y質(zhì)審核更為嚴(yán)格。

  熱點(diǎn)二線城市的利率上調(diào)也同樣讓剛需人群感到緊張。在杭州做公務(wù)員的小麥（化名），春節(jié)后買了首套房，經(jīng)歷了漫長的等待后，貸款申請(qǐng)被建行拒絕，原因是信用卡有還款不及時(shí)的記錄。繼而她轉(zhuǎn)向股份制商業(yè)銀行，終于在一周前審批成功，但首套房貸利率達(dá)基準(zhǔn)1.1倍，總還款額多了十幾萬元。

  6月19日，在一個(gè)蘇州買房微信群里，蘇州各大銀行當(dāng)天全面執(zhí)行房貸基準(zhǔn)利率是最熱的話題?！拔铱ㄔ谶@個(gè)點(diǎn)上了，下定金的時(shí)候還是95折，簽約的時(shí)候基準(zhǔn)了?！币幻河迅袊@。

  “最大的原因是資金成本壓力大了。”中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，現(xiàn)在市面上的理財(cái)產(chǎn)品收益率普遍超過5%，銀行籌資成本并不低，因此對(duì)房貸業(yè)務(wù)的積極性降低；此外受美國升息影響，央行收緊流動(dòng)性。

  盧文曦告訴界面新聞?dòng)浾?，這一波房貸利率上調(diào)對(duì)市場(chǎng)有一系列連鎖效應(yīng)，不僅個(gè)人住房貸款難，房企貸款難度也會(huì)加大，預(yù)計(jì)下半年房企“融資難、買地難、回款難”，6月至8月會(huì)是買房淡季，9月可能會(huì)有房企“以價(jià)換量”。

  “下半年壓力確實(shí)非常大，尤其像我們這樣的，很難生存。貸款難的情況下，發(fā)債會(huì)將資金成本推向更高?！币幻行头科笕耸繉?duì)界面新聞?dòng)浾哒f。

  中金判斷今年全年住房抵押貸款投放總額在6萬億元左右，其中新增部分4萬億元，考慮到前五月累計(jì)新增按揭已達(dá)2萬億元，因此下半年信貸投放量邊際上將持續(xù)下降，年尾可能出現(xiàn)斷貸風(fēng)險(xiǎn)。下半年，中金對(duì)A/H兩市房地產(chǎn)股轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，認(rèn)為預(yù)計(jì)銷售增速在下半年放緩，9月至年末風(fēng)險(xiǎn)更高。

  在三四線城市鋪開的房企，或許受影響較小。“下半年三四線市場(chǎng)仍會(huì)受益于去庫存政策，銷售勢(shì)頭不會(huì)大幅走弱?！北R文曦說。

  中金同樣看好三四線市場(chǎng)，認(rèn)為住房貸款新增部分顯著向三四線傾斜，政策仍然十分寬松。目前，三四線城市住宅用地平均溢價(jià)率已從去年年末的40%提升至近80%，中金認(rèn)為下半年開發(fā)商土地投資熱情仍將延續(xù)，地價(jià)難以松動(dòng)。