房價走向“塵埃落定”？樓市出現(xiàn)3大“動向”

　　時間過得很快，2019年已經(jīng)進入了9月下旬，還有三個多月的時間，也就迎來了2020年。如今，房地產(chǎn)上半場的角逐已塵埃落定，但樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊的信號依然在延續(xù)。此外，與上半場“小陽春”時各家房企忙著拿地不同，自國家提出不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段后，下半場冷靜了許多。對此，業(yè)內(nèi)人士普遍表示最后3個多月，樓市將迎來打折降價潮。不過，對于房地產(chǎn)市場的走向，本來就是仁者見仁、智者見智，所以與看空房價的聲音不同，業(yè)內(nèi)依然不乏一些聲音期待年底或者明年調(diào)控政策能出現(xiàn)松綁，這也給觀望中的購房者帶來了買房的糾結(jié)和困擾。那么，哪一種說法更接近實際形勢呢？筆者認為，房地產(chǎn)調(diào)控放松的可能性不大，最起碼今年年底甚至明年上半年，房地產(chǎn)大局基本已定，各家房企普遍做好了“入冬”準備。

　　樓市開啟“過冬模式”，3大“動向”值得關(guān)注

　　第一、“降價促銷”大幕徐徐拉開，房企紛紛通過“以價換量”加快銷售速度

　　春江水暖鴨先知，進入“金九銀十”以來，開發(fā)商的動作漸漸“高調(diào)”起來，降價促銷的大幕正在全國不少城市徐徐拉來。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，目前北京、廣州、南京、武漢、杭州、鄭州、合肥等熱點城市都出現(xiàn)了降價促銷的情況。比如，廣州、鄭州、武漢紛紛出現(xiàn)了每平方米降價8000元以上的情況，北京某高端住宅項目每平方米降價最高甚至接近1萬元。此外，某龍頭房企更是在全國800多個樓盤推出打折活動，最低能達到6折?？傮w來看，雖然“金九”才過半，但是低首付、打折優(yōu)惠、特價房等常規(guī)套路已經(jīng)開始扎堆出現(xiàn)。

　　降價促銷的背后，說白了，主要原因就是房子賣不動了。根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份監(jiān)測40個城市新房成交面積環(huán)比下降9%，同比下降3%。具體看，一線城市環(huán)比下降19%，同比下降16%；二線城市環(huán)比下降10%，同比增長6%；三四線城市環(huán)比下降4%，同比下降17%。顯而易見，受調(diào)控政策的影響，隨著房價預期出現(xiàn)下滑，住宅成交趨于下降，開發(fā)商業(yè)績壓力開始增大，所以普遍采取通過以價換量方式加快銷售速度。因此，最后這幾個月，降價促銷現(xiàn)象或會持續(xù)增多，但是具體效果如何，還是要看降價幅度以及購房者的接受程度。

　　第二、“現(xiàn)金為王”時代來臨，房企開始控制成本、謹慎拿地，安全和理性成為共同選擇

　　經(jīng)歷了三年的調(diào)控，尤其是2019年以來，房地產(chǎn)調(diào)控不斷加強對房地產(chǎn)金融政策的監(jiān)管，房地產(chǎn)信托、發(fā)債等融資渠道紛紛被收緊。此前，《經(jīng)濟參考報》曾發(fā)表評論稱，未來三年，錢少且貴，現(xiàn)金為王，房地產(chǎn)行業(yè)要準備迎接緊日子的到來。其實，從央行多次降準我們也可以明確感受到這一點。就拿此次降準來說，央行釋放長期資金9000億元，再次明確了增加金融機構(gòu)對實體經(jīng)濟資金來源的支持，房地產(chǎn)行業(yè)并沒有獲得明顯利好。除此之外，高負債房企也正在迎來償債高峰期。因此，作為資金密集型行業(yè)來說，“現(xiàn)金為王”時代來臨了。

　　面對“現(xiàn)金為王”階段，賣房回款成為了目前成本最低也最可靠的現(xiàn)金流，所以開發(fā)商普遍開始采取以價換量。除此之外，目前房企也開始控制成本，除了不時被曝出裁員以節(jié)省人力成本外，目前房企對于拿地也更加謹慎。畢竟，多拿地就意味著需要占用本來就比較緊張的現(xiàn)金流。截至目前，富力、融創(chuàng)等已經(jīng)表態(tài)下半年暫停拿地，除非是遇到優(yōu)質(zhì)的土地項目。也就是說，雖然土地儲備是房企的“糧倉”，但是與數(shù)量相比，目前更加關(guān)注質(zhì)量，錢要花在刀刃上。總而言之，隨著樓市回歸理性，維護現(xiàn)金流的安全成為開發(fā)商的共同選擇。

　　第三、房地產(chǎn)調(diào)控穩(wěn)字當頭，“靜觀其變”逐漸成為房地產(chǎn)市場的主流態(tài)度

　　在過去三年時間里，國家調(diào)控樓市的態(tài)度很堅決，力度也很大，調(diào)控政策不斷加碼，除了限購、限售等調(diào)控方式外，住房租賃、共有產(chǎn)權(quán)、長租公寓等長效措施也正大力推進。面對市場變局，調(diào)控還可能持續(xù)多久，目前誰都無法準確說出一個結(jié)果。因此，絕大多數(shù)開發(fā)商基本處于“靜觀其變”的過程中。目前，全國不少城市都出現(xiàn)了降價促銷現(xiàn)象，而且房企普遍把銷售回款作為重心，但除此之外，開發(fā)商并沒有太多其他大動作。對此，業(yè)內(nèi)認為目前房價預期整體穩(wěn)定，所以開發(fā)商并不打算有其他大動作，總體還是既不大幅降價也不著急拿地，以不變應(yīng)萬變。

　　其實，“靜觀其變”的不僅僅是開發(fā)商，還有炒房客。經(jīng)歷了三年調(diào)控后，市場整體降溫明顯，但樓市也出現(xiàn)了分化，鶴崗、乳山、玉門等城市甚至因為房價過低而引起大家關(guān)注，反觀一些熱點城市，雖然房價漲幅放緩，但上漲動力依然存在，這也增加了炒房客的看漲預期，因此不少炒房客依然寄希望調(diào)控能夠放松，所以讓步空間有限?？傮w來看，靜觀其變已成為不約而同的選擇。不過，筆者認為，不管怎么樣，樓市降溫已是事實，房地產(chǎn)政策利好剛需和改善等自住群體的趨勢也是事實，回到過去狂歡時刻的幻想越來越不切實際。

　　基于以上3大“動向”來看，下半場買房還是賣房“擺明”了

　　基于以上趨勢，可以預判的是，未來三個多月，樓市降溫或會持續(xù)，而打折促銷潮也會扎堆出現(xiàn)。但筆者認為，購房者們同時需要明確的是，根據(jù)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標，房地產(chǎn)市場整體不會出現(xiàn)大起大落的情況，再疊加房企的預期也相對穩(wěn)定，所以降價幅度相對有限，主要方式依然是常規(guī)的特價房、低首付等。因此，對購房者而言，房地產(chǎn)走向基本塵埃落定了，大家不用過于擔心房價漲跌問題。

　　面對這樣的態(tài)勢，關(guān)于買房還是賣房，答案就顯而易見了。對于多套房擁有者來說，只要調(diào)控不放松，房價就難以再上漲，過多持有只會白白增加持有成本。此外，”房住不炒“成為了社會共識，靠買房賺錢越來越并不容易，所以也到了適度減持房產(chǎn)的窗口期。對有購房需求的群體來說，樓市降溫本身就是一大利好因素，而且目前開發(fā)商有回籠資金的需求，多套房擁有者也有把多余的空置的房產(chǎn)賣掉的意愿，所以無形中不僅僅增加了買房機會，也有助于大家選到高性價比的房子。