保障房建設(shè)目標(biāo)下滑 財政壓力大是主因

　　廣東省政府2月13日在廣州召開全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，正式下達(dá)廣東省2012年保障房建設(shè)任務(wù)為開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房14.39萬套，這一數(shù)據(jù)比2011年31萬套的建設(shè)任務(wù)縮減了54%。

　　全國多地保障房建設(shè)目標(biāo)下滑，廣東下滑幅度超五成

　　除了廣東省保障房建設(shè)目標(biāo)同比下降54%外，今年多數(shù)重點(diǎn)城市的保障房建設(shè)目標(biāo)均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。上海下降38%，北京下降20%，二線城市的武漢、成都，還有三、四線城市的無錫、蘇州等地建設(shè)目標(biāo)均有所下滑。全國層面來看，2011年國內(nèi)計劃建設(shè)1000萬套保障房，截止去年11月底，開工目標(biāo)已超額完成。據(jù)媒體報道，近期所確定的2012年保障房開工量保持在700萬套，較去年同期下降了30%。

　　附表：2011及2012年部分重點(diǎn)城市保障房建設(shè)目標(biāo)情況    單位：萬套、萬套、%

　　地方政府財政壓力較大及去年高估的目標(biāo)是下調(diào)的主要原因

　　2012年保障房目標(biāo)的下調(diào)，原因主要有兩方面，一方面是對去年目標(biāo)非常規(guī)式增速的糾偏。2011年為了控制房價，政府將保障性住房建設(shè)放在了第一位，行政色彩較濃。地方在執(zhí)行層面上也凸顯了積累經(jīng)驗(yàn)的不足，暴露出偏高的目標(biāo)跟現(xiàn)有建設(shè)能力間的明顯差距。部分為了完成指標(biāo)建設(shè)，甚至動用人才公寓、動遷房及工業(yè)廠房等實(shí)質(zhì)和保障房關(guān)聯(lián)并不大的項(xiàng)目充數(shù)。房地產(chǎn)市場的問題不是短期造就的，保障房的缺位也不是短期形成的，指望短期內(nèi)將過去十年欠下的債一并還清，不現(xiàn)實(shí)也不理性。在這種情況下，2012年由上而下的調(diào)整保障性住宅建設(shè)目標(biāo)勢成必然。

　　另一方面，各地政府現(xiàn)今的財政壓力較大，難以承擔(dān)起過高的保障房建設(shè)目標(biāo)。從2011年9月銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向地方政府融資平臺開閘來看，針對性的解決了地方保障房建設(shè)的資金缺口問題，也盤活了市場，減緩了部分地方政府的收支矛盾；但由于宏觀調(diào)控持續(xù)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場疲軟，2011年地方土地財政收入銳減，地方政府現(xiàn)在債務(wù)償還的壓力開始加大，出于流動性風(fēng)險的考慮，在持續(xù)調(diào)控的背景下，中央下調(diào)保障性住宅建設(shè)目標(biāo)。

　　未來應(yīng)采取多種模式吸引社會資金參與保障房建設(shè)，擴(kuò)大資金來源

　　保障房建設(shè)的資金來源不能僅僅依靠地方政府通過稅收、土地財政收入及借債等渠道來解決。首先，就土地財政而言，高地價跟房價控制目標(biāo)背道而馳；其次，地方債務(wù)一旦范圍擴(kuò)大，在未來幾年將面對更多的不可控性，對建設(shè)及發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此，為了解決保障性住房建設(shè)的資金缺口，擴(kuò)大資金來源，鼓勵社會資金的參與不失為解決的良徑。

　　地方政府之前也對社會資金參建保障房建設(shè)進(jìn)行過積極摸索，也有先行的佼佼者，比如山東青島的黃島區(qū)辛安公共租賃住房項(xiàng)目，總投資8.4億元，其中七成多都是社會資金。三亞的“同心家園”十二期和東岸外語學(xué)校保障性住房項(xiàng)目，也大規(guī)模吸納了社會資本。截止目前，引進(jìn)社會資金參建保障房一直未能大規(guī)模推廣的原因，是沒有清晰的盈利模式和激勵機(jī)制。從部分項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)來看，第一可以考慮對參建保障房的企業(yè)實(shí)施定向的政策松動，保障一定的盈利空間；第二，可以以政府為引導(dǎo)，對提供資金的企業(yè)進(jìn)行保障房建設(shè)積極性評估，給予積極性高的企業(yè)更多開發(fā)資源上的機(jī)會；第三，對規(guī)模過大的保障房項(xiàng)目，可以政府主導(dǎo)，引入多家民營企業(yè)參與，做到全程公開透明，降低社會資金的投資風(fēng)險?；蛘呖刂票Ｕ戏宽?xiàng)目的開發(fā)規(guī)模，避免出現(xiàn)大規(guī)模項(xiàng)目；第四，縮短保障房項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)周期，目前商品住宅均是滾動開發(fā)，資金投入和回收的周期較短，而保障房項(xiàng)目的開發(fā)和銷售周期過長，社會資金投入的顧慮較多。