楊科偉:當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)形勢對(duì)水泥行業(yè)影響

中國水泥網(wǎng)信息中心 · 2023-04-15 15:50 留言

“總的來說,房地產(chǎn)長期都是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),大家短期內(nèi)要保持樂觀。但同時(shí)要做好房地產(chǎn)規(guī)模會(huì)收縮的心理準(zhǔn)備?!?月15日上午,由中國水泥網(wǎng)主辦的“2023中國水泥產(chǎn)業(yè)峰會(huì)”順利召開。易居·克而瑞信息集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)羁苽榉鍟?huì)帶來以《當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)形勢對(duì)水泥行業(yè)影響》為主題的精彩報(bào)告。

楊科偉表示今年房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模樂觀止跌,弱復(fù)蘇、周轉(zhuǎn)放緩仍是主旋律。他預(yù)計(jì)一季度有望局部小陽春,下半年有望整體復(fù)蘇,全年保持前低后高的發(fā)展趨勢。未來,城市化建設(shè)步伐放緩,房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入大周期下行通道和五輪小周期新低。

易居·克而瑞信息集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)羁苽?/p>

以下是報(bào)告全文:

當(dāng)前:銷售局部回暖,筑底在望

一.兩會(huì):《政府工作報(bào)告》堅(jiān)持房住不炒,重心是防風(fēng)險(xiǎn)、促需求

過去工作回顧:

過去一年:相關(guān)部門出臺(tái)金融支持措施,支持剛性和改善性住房需求,扎實(shí)推進(jìn)保交樓穩(wěn)民生工作。

過去五年:①多年累計(jì)改造棚戶區(qū)住房4200多萬套,上億人出棚進(jìn)樓、實(shí)現(xiàn)安居。

②持續(xù)推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,建立實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制,擴(kuò)大保障性住房供給,推進(jìn)長租房市場建設(shè),穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期,因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7萬個(gè),惠及2900多萬家庭。

③在看到發(fā)展成就的同時(shí),我們也清醒認(rèn)識(shí)到,當(dāng)前發(fā)展面臨諸多困難挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)隱患較多,一些中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)暴露……

今年工作建議:有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況,防止無序擴(kuò)張,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。加強(qiáng)住房保障體系建設(shè),支持剛性和改善性住房需求,解決好新市民、青年人等住房問題。

另外,《政府工作報(bào)告》工作建議中并未提到“房住不炒”,但并不表示這一定位發(fā)生動(dòng)搖,相反,“房住不炒”已成為住房基本制度和長效機(jī)制的基本遵循,會(huì)一以貫之地堅(jiān)持。

并且,《政府工作報(bào)告》主旨與《求是》雜志的總書記刊文一脈相承。首先重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。保優(yōu)質(zhì)市場主體等,守牢不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。其次,因城施策精準(zhǔn)對(duì)癥,著力擴(kuò)大有效需求。中長期來看,堅(jiān)守“房住不炒”定位,向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

二.兩會(huì):部長對(duì)行業(yè)企穩(wěn)回升充滿信心,強(qiáng)調(diào)精準(zhǔn)拆彈化風(fēng)險(xiǎn)

住建部部長倪虹表示,要基于三方面原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場企穩(wěn)回升充滿信心:①供需回穩(wěn),復(fù)工率、看房量、成交量回升;②預(yù)期改善,銷售轉(zhuǎn)正、房價(jià)走穩(wěn)、融資改善;③政策落實(shí),支持首套、二套的政策出臺(tái)并落地見效。

企穩(wěn)回升的四個(gè)原則:①堅(jiān)守“房住不炒”定位;②大力支持剛需和改善需求;③防止市場大起大落;④促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

2023住建工作要在三方面下功夫:

穩(wěn)支柱:穩(wěn)住建筑、房地產(chǎn)兩大支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)一是堅(jiān)持因城施策,二是增加保障性租賃住房供給和長租房建設(shè)。

防風(fēng)險(xiǎn):抓兩頭帶中間,精準(zhǔn)拆彈方式來化解風(fēng)險(xiǎn)。一頭抓優(yōu)質(zhì)房企,一視同仁支持優(yōu)質(zhì)國企民企,一頭抓出險(xiǎn)房企,幫助自救同時(shí)嚴(yán)格依法依規(guī)處置。

惠民生:讓人民群眾住上更好的房子。

國務(wù)院發(fā)展研究中心原黨組書記馬建堂表示,一要鞏固房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的好勢頭:居民消費(fèi)中,住房及相關(guān)消費(fèi)占比很高。要繼續(xù)實(shí)施中央已經(jīng)出臺(tái)的穩(wěn)房地產(chǎn)市場的舉措,多種方式緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金困難,鼓勵(lì)剛性和改善性住房消費(fèi)需求??傊欢ㄒ逊康禺a(chǎn)市場穩(wěn)住。

二要把老百姓的收入穩(wěn)?。阂€(wěn)住低收入群體、困難群體的收入,沒有收入就沒有消費(fèi),恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi),首先要恢復(fù)和增加收入,特別是居民可支配收入。

三要鼓勵(lì)生育,把人口總量穩(wěn)住:增加育齡婦女、孕產(chǎn)婦、嬰幼兒的消費(fèi)需求。

三.政策展望:全面退出限制性政策,多管齊下化解企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

一是行政手段全面退出、經(jīng)濟(jì)扶持同步跟進(jìn)

全面放松四限:三四線取消限購、一二線局部松綁,取消認(rèn)房認(rèn)貸、下調(diào)首付比例,豪宅限價(jià)放開,全面取消限售。

實(shí)行財(cái)稅刺激:減免契稅、增值稅等房地產(chǎn)交易稅費(fèi),發(fā)放購房補(bǔ)貼,特別是對(duì)二孩、三孩家庭及各類人才,按揭利息抵扣個(gè)人所得稅。

二是短期內(nèi)降準(zhǔn)降息必要性下降,但結(jié)構(gòu)性支持尤可期

近期降準(zhǔn)降息可能性下降;貨幣政策逐漸由寬松向中性回歸,短期內(nèi)全面降準(zhǔn)降息可能性、必要性不大。

結(jié)構(gòu)性工具繼續(xù)發(fā)力:保交樓任務(wù)依然兼具,保交樓貸款等結(jié)構(gòu)性工具有望繼續(xù)發(fā)力。

差別化住房信貸支持延續(xù):房貸利率下限動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制等差別化住房信貸支持政策短期內(nèi)不會(huì)退出。

三是多管齊下助企紓困

加強(qiáng)銷售回款,優(yōu)化資金監(jiān)管;市場恢復(fù),銷售回款保障才是根本,新、老項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管尺度劃分更細(xì)。

因企施策,拉長去杠桿進(jìn)程:對(duì)凈資產(chǎn)的房企支持加快資產(chǎn)處置等,降低其利息成本,對(duì)于資不抵債的房企促進(jìn)其債務(wù)重組落實(shí)。

政策支持、補(bǔ)貼力度仍要加大:實(shí)際支持力度也加大,降息、貼息等,越弱的損失越大,平衡各債權(quán)方的利益。

四.2月新房成交同環(huán)比皆漲約50%、較去年3月增10%,前2月同比增2%,較21年降42%

五.新房供應(yīng)節(jié)奏和力度顯著弱于需求復(fù)蘇,前2月同比降26%,較去年3月降54%

六.一線受供應(yīng)約束下降但溫度維持,杭州倍增、天津南寧惠州突出

七.二手住宅成交環(huán)增64%,前2月累計(jì)增32%,幾近20個(gè)月以來高點(diǎn)

八.二手住房預(yù)期分歧大,市場回暖后掛牌量亦大幅增加,后續(xù)持續(xù)性待觀察

九.前2月土地成交規(guī)模處歷史低位,溢價(jià)率低位、流拍率高位,尚未回暖

十.2月百強(qiáng)房企銷售同環(huán)比分別增15%和29%,前2月累計(jì)同比仍降12%

央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企發(fā)展韌性強(qiáng),保利、中海、華潤、招商、建發(fā)等央國企業(yè)績同比表現(xiàn)突出,2023年房企格局繼續(xù)分化。

1-2月,僅TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長25%,超4成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比增長,累計(jì)業(yè)績同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到27家。

十一.前2月僅20家百強(qiáng)房企拿地,國央企領(lǐng)頭、民企弱復(fù)蘇

拿地企業(yè)仍是頭部國央企、優(yōu)質(zhì)區(qū)域型民企。越秀、中國鐵建等拿地金額同比漲幅超100%,民企呈弱復(fù)蘇,除新城、建業(yè)等去年幾乎未拿地企業(yè)開始參拍,偉星、中天美好等區(qū)域型民企表現(xiàn)強(qiáng)勢,投資聚焦核心城市。

展望:近憂遠(yuǎn)謀,沐光而行

一.穩(wěn)支柱、防風(fēng)險(xiǎn)、促需求,房地產(chǎn)業(yè)長期都是中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)

一方面政策底已到,市場期望更有力政策;另一方面信心仍在下行,如果經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇加速,信心底也將更快出現(xiàn);此外多數(shù)城市市場底已出現(xiàn),少數(shù)熱點(diǎn)城市也在筑底過程中。

二.短期消除“房價(jià)下跌、收入不穩(wěn)、安全交房”三大焦慮的周期較長

三.土地投資規(guī)?;氐?2年前,影響新開工、新房供應(yīng)和成交總量

四.81%新增拿地集中供地的22城,水泥需求須聚焦長三角和省會(huì)城市

2022年百強(qiáng)投資形成了以“22城+長三角”為主的固定格局,百強(qiáng)投資額中有81%集中于22個(gè)核心城市;一線城市占35%,二線城市占比為50%,三四線城市占15%,占比大幅收縮15個(gè)百分點(diǎn);長三角連續(xù)2年房企投資占比均超過40%。

五.12家有能力正常開發(fā)的重點(diǎn)房企新增拿地城市可以持續(xù)關(guān)注

六.七成房企交付缺口較大,2023年加快竣工、增加交付仍將持續(xù)

TOP50房企中,近七成預(yù)計(jì)全年交付比(2022年全年預(yù)估交付面積/2020年全口徑銷售面積)不足1.0。

統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),2022年TOP50房企中公布上半年交付數(shù)據(jù)的房企有44家,其中68%的房企交付比處于1.0以下,意味著這些房企今年下半年面臨較為嚴(yán)峻的交付任務(wù)。同時(shí),近三成房企交付比不足0.5,交付壓力巨大。

部分房企交付比較低的同時(shí),交付缺口較大,交付壓力凸顯。

譬如,中國恒大2022年上半年交付面積1561萬平方米,預(yù)估全年交付量約5463.5萬平方米,對(duì)比2020年的預(yù)售面積,交付缺口近2389萬平方米。

此外,旭輝集團(tuán)、龍光集團(tuán)、奧園集團(tuán)、佳兆業(yè)等房企在交付比低于0.5的同時(shí),均存在700萬平方米以上的交付缺口。部分房企如綠城、濱江、招商、華發(fā)等交付量充足,交付比大于1.2,如期甚至超額完成交付任務(wù)。

七.2023年行業(yè)銷售規(guī)模樂觀止跌,弱復(fù)蘇、周轉(zhuǎn)放緩仍是主旋律

一季度有望局部小陽春,上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、廣州、長沙、蘇州10個(gè)城市率先筑底回升,下半年有望整體復(fù)蘇,全年前低后高、規(guī)模保持。

預(yù)計(jì)2023年商品房銷售面積同比下降0-5%,銷售金額同比下降0-8%;土地購置面積仍將處于歷史低位,料全年同比下降2%-5%;預(yù)計(jì)2023年全年房屋新開工面積同比下降20%-25%;預(yù)計(jì)2023年完成房屋竣工面積同比漲10%-15%。

八.城市化放緩,行業(yè)開始進(jìn)入大周期右側(cè)通道,五輪小周期新低

九.未來十年,全行業(yè)住房增量需求仍將達(dá)100億平方米左右

十.形成北上廣深成渝等七市/四大區(qū)域增長極,規(guī)模聚焦20城

十一.住房增量:未來改善需求成為行業(yè)主力增長空間

十二.存量更新:全國住房近400億方,建成+在建+待建人均達(dá)50㎡左右

十三.保障性租賃:“租售并舉”基本住房制度,“十四五”供給井噴

(1)25個(gè)城市“十四五“保障性租賃住房供應(yīng)計(jì)劃545萬套(以套均80計(jì)算約4億平方米),占這些城市預(yù)計(jì)商品住宅供應(yīng)套數(shù)的57%。

(2)已公布供應(yīng)計(jì)劃的城市基本可以代表要大力發(fā)展租賃住房的城市范圍。

十四.到2025年,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模突破12萬億元,涉房地產(chǎn)規(guī)模超3萬億

總的來說,房地產(chǎn)長期都是中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),大家短期內(nèi)要保持樂觀。但同時(shí)要做好房地產(chǎn)規(guī)模會(huì)收縮的心理準(zhǔn)備。

編輯:周程

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