[評論]房地產(chǎn)新定調(diào)及對水泥行業(yè)的影響

7月24日，中共中央政治局召開會議,明確提出"中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的定調(diào)。筆者認為，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系變化直接影響水泥行業(yè)供求關(guān)系變化，這一新定調(diào)及一系列相關(guān)舉措，將長遠影響我國水泥行業(yè)未來的發(fā)展。

新定調(diào)及一系列舉措

針對房地產(chǎn)領(lǐng)域，中央認為既要化解風(fēng)險也要防范風(fēng)險。房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險目前各地已經(jīng)呈現(xiàn)的主要內(nèi)容包括預(yù)售資金違規(guī)挪用、房企償債風(fēng)險、房屋爛尾及建設(shè)質(zhì)量安全風(fēng)險等。筆者認為，化解風(fēng)險和防范風(fēng)險仍將是房地產(chǎn)領(lǐng)域今后較長一段時間的頭等大事。今年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹強調(diào)，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是黨中央、國務(wù)院作出的重大決策部署，要進一步提高政治站位，增強責(zé)任意識，加快推進已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，切實維護購房人合法權(quán)益。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”模式，開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

什么是房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化？筆者認為有三重內(nèi)涵：

（1）房地產(chǎn)總體供過于求

在城鎮(zhèn)化的快速推進過程中，房地產(chǎn)企業(yè)以“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的方式解決了房屋供給不足的問題。隨著城鎮(zhèn)化進程的放緩且轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段，房地產(chǎn)總體出現(xiàn)供過于求。即使部分城市存在著部分短缺，也可以通過加大保障性住房建設(shè)和供給，因城施策地產(chǎn)政策，加大老舊改造，租賃市場建設(shè)及盤活改造各類閑置房產(chǎn)等方式來加以滿足。

（2）結(jié)構(gòu)性短缺

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)“有沒有”的問題已經(jīng)基本解決，但是結(jié)構(gòu)性短缺（“好不好”的問題）普遍存在。房屋的安全和質(zhì)量、居住的舒適度及周邊的配套設(shè)施（交通、教育、醫(yī)療、人文設(shè)施）普遍存在一定的問題。因此，中央多次提出要更好滿足改善性住房需求。改善性住房需求不光是房屋的空間、面積改善，還應(yīng)包括房屋的安全及質(zhì)量、周邊配套設(shè)施等方面的改善。城市、房地產(chǎn)企業(yè)未來的競爭將集中于改善性住房的競爭，所見即所得--現(xiàn)房銷售試點未來或是大勢所趨，將大幅降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的維權(quán)風(fēng)險，同時推動房地產(chǎn)企業(yè)著眼于產(chǎn)品的打磨。

（3）供求的方式發(fā)生變化

以往，房地產(chǎn)的交易以買賣雙方直接買賣房屋為主。而當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)的供求方式正發(fā)生深刻變化。在房屋總體供過于求的階段， “房住不炒”的政策約束加之居住觀念的變化，更加靈活的居住方式正在形成。2016-2022年期間，中央經(jīng)濟工作會議從“要加快住房租賃市場立法，加快機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”的表述到“整頓租賃市場秩序”再到“加快發(fā)展長租房市場”再到“探索長租房市場建設(shè)”, 長租房市場未來將逐步形成。

除了房地產(chǎn)本身的風(fēng)險以外，地方債務(wù)的風(fēng)險已經(jīng)逐漸暴露，同樣需要既化解又防范。一方面，要繼續(xù)嚴(yán)格控制地方債務(wù)規(guī)模，尤其是高風(fēng)險地區(qū)的債務(wù)規(guī)模；另一方面以時間換空間，通過債務(wù)置換、債務(wù)重組等方式化解債務(wù)風(fēng)險。無論是何種方式，都會繼續(xù)制約地方市政項目的推進力度。

對水泥行業(yè)的影響

（1）謹(jǐn)慎看待未來地產(chǎn)端水泥需求恢復(fù)

2019年，商品房新開工面積達22.7億平方米，創(chuàng)歷史最高，此后持續(xù)萎縮，2022年較2019年高位下滑47%，2023年預(yù)計仍將下滑超10%以上。房地產(chǎn)市場總體供過于求的背景下，未來商品房新開工面積即使有所恢復(fù)，恢復(fù)的力度也較為溫和。

2023年1-6月，商品房竣工面積同比增長19%，“保交樓”推動竣工周期收尾。隨著存量項目的逐步竣工，新開工項目后繼乏力，我們?nèi)孕柚?jǐn)慎看待未來地產(chǎn)端水泥需求的恢復(fù)。

（2）注重產(chǎn)品品質(zhì)以更好滿足下游需求 大型城市配套市政水泥需求仍有空間

改善性住房的消費是一個長期而漫長的過程，而如何滿足改善性住房建設(shè)對水泥品質(zhì)、性能的要求則是水泥企業(yè)應(yīng)提前考慮的問題。過去，水泥同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品的競爭更多的是基于價格的競爭。未來，如何更好的滿足下游用戶的需求應(yīng)結(jié)合整個產(chǎn)業(yè)鏈（混凝土、水泥制品、砼結(jié)構(gòu)）的優(yōu)勢打造更高質(zhì)量的住房，更加強調(diào)產(chǎn)品的競爭力。除了質(zhì)量以外，產(chǎn)品的能耗、碳排放及環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等同樣重要，以更好的解決下游“好不好”的問題。近日，山東省也印發(fā)了《高品質(zhì)住宅開發(fā)建設(shè)指導(dǎo)意見》，提出了更為詳細的高品質(zhì)住宅內(nèi)涵和實施任務(wù)。

除了住房本身，城市配套市政項目水泥需求仍有空間，尤其是在大型城市（人口密集的地區(qū)）。當(dāng)前，市政項目的建設(shè)主要受制于資金問題及投資回報率。地方債務(wù)的化解仍需時日，但未來稅收政策的補充、優(yōu)化和調(diào)整將大部分替代土地財政，會為后期市政項目端水泥需求的穩(wěn)定和增長打開空間。