66億元債務(wù)展期，千億房企自救艱難

7月伊始，又一家千億銷售規(guī)模的房企爆雷。

7月5日，市場消息稱，寶龍計(jì)劃展期三筆總計(jì)26億人民幣債券，一筆1億美元私募債。

此前一日，寶龍公告稱，對7月25日到期的2億美元債和11月8日到期的3億美元債發(fā)起交換要約，相當(dāng)于分別展期1年和1.5年。

7月4日，寶龍召開投資者會議?？偛迷S華芳以及CFO廖明舜向投資人致歉，并說明了當(dāng)下困境：再融資被掐斷，去年四季度至今償債200億元，在今年下半年還面臨等額于70億元人民幣的公募債務(wù)；努力出售資產(chǎn)但未達(dá)預(yù)期，疫情影響銷售受阻，救市政策傳導(dǎo)下來需要時(shí)間。

地產(chǎn)行業(yè)的流動性緊縮持續(xù)一年，此前寶龍?jiān)鴩L試過債權(quán)融資、股權(quán)融資、加速銷售回款等，還計(jì)劃出售150億元-200億元貨值的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包。然而這些努力均不及預(yù)期。

多筆債券展期

7月4日，寶龍地產(chǎn)公告，就2022年7月到期的4.0%優(yōu)先票據(jù)、2022年11月到期的7.125%優(yōu)先票據(jù)提出交換要約。

交換要約后，寶龍地產(chǎn)將發(fā)行兩筆新票據(jù)，其中一筆到期日為2023年7月，按年利率4%計(jì)息；另一筆于2024年1月到期，按年利率7.125%計(jì)息。

根據(jù)交換要約條件，2022年7月到期的美元債最低接納金額為1.8億美元，11月到期的美元債最低接納金額為2.7億美元。

(圖片來源：寶龍地產(chǎn)年報(bào))

寶龍管理層在7月4日表示，如果未能滿足90%的最低接納金額，公司可能無法按期贖回7月到期的美元債，并可能引發(fā)其他債務(wù)的交叉違約。目前，寶龍?jiān)陔x岸層面沒有任何現(xiàn)金或流動資產(chǎn)，已協(xié)調(diào)有關(guān)方面，確保交換要約及同意征求獲得通過后，能夠?qū)①Y金按時(shí)匯至離岸賬戶結(jié)算交換要約。

寶龍方面還透露，正與境內(nèi)債權(quán)人同步進(jìn)行展期談判，美元債交換要約的結(jié)果可能會影響境內(nèi)債的展期談判。

寶龍境內(nèi)債的展期方案流出：7月15日到期、本金為6億元的“19寶龍02”展期一年，到期日付5%本金，6個(gè)月后支付15%，一年后支付80%，質(zhì)押子公司無錫嘉御置業(yè)100%股權(quán)作為增信措施。同時(shí)，對于將于8月回售的兩筆本金余額都為10億元的債券，以及10月3日到期的一筆1億美元私募債，均計(jì)劃展期。

上述擬展期的境內(nèi)外債券，的本金合計(jì)約為66億元人民幣。

對于寶龍當(dāng)下的流動性困境，管理層歸因于2021年下半年，內(nèi)地房企及其資本市場融資經(jīng)歷的拐點(diǎn)：銀行開發(fā)貸減少；買家擔(dān)憂開發(fā)商的交付能力，對房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生不利影響；預(yù)售資金施行監(jiān)管；離岸資本市場反應(yīng)負(fù)面。

寶龍公告稱，2022年，中國房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)波動。而且，截至去年底，寶龍約71.8%的項(xiàng)目和67.1%的土地儲備位于長三角地區(qū)，受疫情影響，近幾個(gè)月的合約銷售總額明顯下降。

融資屢屢受挫

今年初，寶龍總裁許華芳發(fā)表題為《一好到底》的開年報(bào)告，稱在艱難的大環(huán)境下，公司沿續(xù)了多年來的穩(wěn)健經(jīng)營，在2021年取得了較好成績，順利實(shí)現(xiàn)千億銷售目標(biāo)，商業(yè)綜合體項(xiàng)目開業(yè)22個(gè)。未來，寶龍還要“一好到底”。

數(shù)據(jù)顯示，2021年百強(qiáng)房企銷售疲軟，而寶龍地產(chǎn)逆勢而上，2021年實(shí)現(xiàn)合約銷售額1012.27億元，同比增加24.13%，晉級千億房企之列。

在融資方面，寶龍?jiān)谌ツ甑仔略霭l(fā)行兩筆美元債，分別是2024年到期的1.5億美元6.25%優(yōu)先票據(jù)，以及2025年到期的1.35億美元5.95%優(yōu)先票據(jù)，成為少數(shù)能夠發(fā)行美元債的民企。

而在境內(nèi)融資方面則屢屢受挫。去年4月發(fā)行15億元公司債后，寶龍?jiān)诰硟?nèi)債券發(fā)行方面近乎凝滯，無法“借新還舊”。

債券融資不暢，寶龍也曾嘗試過發(fā)行REITs。寶龍?jiān)蛩愠闪汖埳虡I(yè)房地產(chǎn)投資信托基金，于港交所上市，解決自持商業(yè)的負(fù)擔(dān)。不過，2月28日，港交所官網(wǎng)顯示，寶龍房托基金提交的招股書失效。

資產(chǎn)處置不暢

寶龍2021年未經(jīng)審核的年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，約有220.23億元的債務(wù)將在一年內(nèi)到期，但賬面上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅194.07億元，未能覆蓋短債。

寶龍的管理層曾表示，將會通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)包以償還債務(wù)。擬出售的資產(chǎn)包，包括長租公寓、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)，位于杭州、上海、南京、天津等一二線城市，貨值大約150億元至200億元。此外，公司還有39個(gè)沒有抵押的商場和酒店，貨值約250億元，可做抵押貸款業(yè)務(wù)。

不過，這部分商業(yè)地產(chǎn)的處置速度不及預(yù)期。

據(jù)報(bào)道，寶龍?jiān)c中國華融洽談，出售位于杭州市濱江區(qū)的寫字樓，開價(jià)從近30億元降至19億元，仍未達(dá)成交易，因?yàn)槿A融對位于一二線城市的住宅資產(chǎn)更感興趣。

今年5月，寶龍一口氣在阿里法拍平臺上架了上海、杭州、?？诘鹊貙汖垙V場的部分商業(yè)資產(chǎn)，最終未能成行。

在寶龍債務(wù)展期前夕，標(biāo)普和穆迪接連下調(diào)寶龍?jiān)u級。6月30日，穆迪將寶龍地產(chǎn)的家族評級從“B3”下調(diào)至“Caa1”，高級無抵押評級從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”，展望為負(fù)面。

穆迪表示，寶龍地產(chǎn)的流動性風(fēng)險(xiǎn)加大，未來6-12個(gè)月將有大量債務(wù)到期。寶龍地產(chǎn)在嚴(yán)峻的融資環(huán)境下沒有任何新的融資渠道，將繼續(xù)利用內(nèi)部資源償還到期債務(wù)。其物業(yè)處置進(jìn)展緩慢，交易成功與否，將取決于波動的市場條件。

穆迪預(yù)計(jì)，寶龍地產(chǎn)的合同銷售額將從2021年的1000億元下降到2022年的600億元左右。

(數(shù)據(jù)來源：同花順iFind)

寶龍的流動性困境并非個(gè)例。已有多家民營房企提出債務(wù)展期，以時(shí)間換空間，等待融資渠道打開，銷售回暖。