房貸利率、個(gè)人所得稅齊降，樓市到底了嗎？

金九銀十過(guò)半，尚無(wú)明顯復(fù)蘇跡象的樓市在國(guó)慶節(jié)前迎來(lái)兩大利好政策。9月30日下午，央行、財(cái)政部雙劍齊發(fā)放松樓市。

央行規(guī)定自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變。

稅務(wù)方面，財(cái)政部新政表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，“賣(mài)一買(mǎi)一”的置業(yè)人群將享受個(gè)人所得稅退稅優(yōu)惠。

關(guān)于退稅資格，鏈家內(nèi)部已發(fā)布的解讀資料顯示，出售異地住房，規(guī)定時(shí)間內(nèi)在北京購(gòu)房不可享受優(yōu)惠；網(wǎng)簽合同在10月1日之前生成，但取得個(gè)稅票的時(shí)間在此之后，可享受減免。

部分行業(yè)專(zhuān)家認(rèn)為，930兩大新政主要為了鼓勵(lì)剛需和換房客，尤其對(duì)后者更有利。

德勤中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家許思濤認(rèn)為，此輪樓市放松政策對(duì)市場(chǎng)有一定正面作用，但促進(jìn)市場(chǎng)回暖的力度不大。以稅費(fèi)優(yōu)惠為例，約是交易總價(jià)打了1%-2%的折扣。

今年以來(lái)，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求收縮、融資困難、預(yù)期轉(zhuǎn)弱等困難，政策頻出，但行業(yè)仍在低位運(yùn)行，不斷探底。十一之前，多部委齊發(fā)的政策包對(duì)購(gòu)房者影響幾何？能為樓市增添多少暖意？出手買(mǎi)房的時(shí)機(jī)到了嗎？

寬松政策下，誰(shuí)受益？省多少錢(qián)？

10月5日，《財(cái)經(jīng)》記者從多位北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人處獲悉，寬松政策出臺(tái)后，前來(lái)咨詢(xún)的賣(mài)家更多了。在北京，名下有多套房的業(yè)主不在少數(shù)，賣(mài)房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅占買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的20%。有些原值只有二三十萬(wàn)的老房子，賣(mài)房時(shí)個(gè)人所得稅接近100萬(wàn)，換房成本較高。此次“賣(mài)一買(mǎi)一”稅收優(yōu)惠政策降低了換房成本，讓一些非“滿五唯一”的房源流動(dòng)起來(lái)了。

財(cái)政部支持個(gè)人換購(gòu)住房的征稅新政顯示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

此前，個(gè)人出售房屋時(shí)，“滿五唯一”情況下免征個(gè)人所得稅，其他情況需繳納的個(gè)人所得稅一般有兩種計(jì)算方法：按房屋成交價(jià)（評(píng)估價(jià)）減去房屋原值之后差額的20%征收，或者按出售時(shí)總房款的1%征收。

以第一種計(jì)算方式為例，假設(shè)一套房屋成交價(jià)200萬(wàn)，原值150萬(wàn)，個(gè)人所得稅為（200萬(wàn)-150萬(wàn)）×20%=10萬(wàn)。按照新征稅標(biāo)準(zhǔn)，如果新購(gòu)住房?jī)r(jià)格高于或等于200萬(wàn)，個(gè)人所得稅10萬(wàn)元將全部退還。如果新購(gòu)住房?jī)r(jià)格小于200萬(wàn)元，則按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

相比之下，公積金利率下降，每月能節(jié)省幾十元，對(duì)于購(gòu)房者的刺激作用不大。

以100萬(wàn)元公積金貸款為例，按貸款期限30年、貸款利率3.25%、等額本息的情況計(jì)算，每月需要還款4352.06元。公積金貸款利率下降至3.1%之后，每月還款額為4270.16元，較之前下降81.9元，本息合計(jì)下降約3萬(wàn)元。

一位昆明的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《財(cái)經(jīng)》記者，在昆明，公積金涉及的人群不多。部分買(mǎi)房人因?yàn)槊路孔訑?shù)量多、基數(shù)繳存不夠等原因，無(wú)法申請(qǐng)公積金貸款，十個(gè)買(mǎi)房人中大概僅兩三人有公積金貸款，因此咨詢(xún)政策的人不算多。

在930公積金購(gòu)房貸款利息下調(diào)前一天。央和和銀保監(jiān)會(huì)也下發(fā)了下調(diào)商貸利率的通知。通知規(guī)定，2022年6月-8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，可以階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。具體如何調(diào)整，由各城市根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化及調(diào)控要求自主決定。同時(shí)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)，滿足“今年6~8月份新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降”這一條件的城市有23個(gè)，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連等，全部為二、三、四線城市。

（全國(guó)70城6~8月新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比和同比漲幅均為負(fù)的城市。來(lái)源：易居研究院智庫(kù)中心）

大理是滿足階段性放寬首套住房商貸利率下限的城市之一，一位大理的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴《財(cái)經(jīng)》記者，由于政策出臺(tái)是國(guó)慶假期前夕，目前銀行、房產(chǎn)交易中心都是休假狀態(tài)，商貸利率下限是否要調(diào)整、如何調(diào)整，還沒(méi)有官方通知。目前來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)政策沒(méi)有明顯反應(yīng)，看房人在十一期間也沒(méi)有增多。他認(rèn)為，需要等到具體措施出臺(tái)后再看。

58安居客房產(chǎn)研究院分院長(zhǎng)張波認(rèn)為，此次三個(gè)政策方向性明確，分別針對(duì)首套置業(yè)和二套改善需求。但是針對(duì)首套置業(yè)的兩個(gè)政策可能影響有限，因?yàn)閮H涉及利率的下調(diào)。目前來(lái)看，利率下調(diào)對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際的拉動(dòng)效應(yīng)不是很強(qiáng)，此前LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）也在持續(xù)下調(diào)，對(duì)市場(chǎng)影響沒(méi)那么直接。

而針對(duì)改善型置業(yè)的免稅政策影響面較大。該政策是全國(guó)性的，沒(méi)有城市區(qū)分，尤其在一二線熱點(diǎn)城市，效果會(huì)非常明顯。在北京，賣(mài)房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅占房屋買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的20%，如果這部分所得稅能得到減免，對(duì)于改善型需求入市的作用相對(duì)直接。

購(gòu)房時(shí)機(jī)到了嗎？

“我打算2024年再看看市場(chǎng)?！?30樓市政策組合拳剛剛推出后，一位計(jì)劃購(gòu)房的網(wǎng)友在朋友圈寫(xiě)道。

買(mǎi)漲不買(mǎi)跌是大多數(shù)購(gòu)房者的置業(yè)理念。即使市場(chǎng)下行、政策組團(tuán)讓利，也很難打動(dòng)一些潛在購(gòu)房者。他們想到此輪周期性調(diào)整的底部顯現(xiàn)。

我愛(ài)我家前副總裁胡景暉認(rèn)為，從住房交易量和價(jià)格看，五六月有觸底反彈的跡象，但是由于七八月的“斷貸潮”，市場(chǎng)信心又受到打擊，8月的數(shù)據(jù)相對(duì)低迷。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年1月-8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.1萬(wàn)億元，同比下降7.4%；其中，住宅投資6.9萬(wàn)億元，下降6.9%。全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積8.8億平方米，同比下降23.0%，商品房銷(xiāo)售額為8.6萬(wàn)億元，同比下降27.9%。其中商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降26.8%，銷(xiāo)售額同比下降30.3%。

中國(guó)人民大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心執(zhí)行主任況偉大認(rèn)為，判斷樓市趨勢(shì)，應(yīng)看先行指標(biāo)，例如開(kāi)工量、施工面積、土地取得等，若這些指標(biāo)處于低位，樓市可能會(huì)繼續(xù)下行。

（2021年1月-2022年8月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增速。來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年1月-6月，1月-6月住宅新開(kāi)工面積為4.9億平方米，同比下降35.4%。住宅施工面積為59.9億平方米，同比下降2.9%。住宅竣工面積為2.1億平方米，同比下降20.6%。

（2014年至今全國(guó)房屋累計(jì)新開(kāi)工和施工面積及其同比增速。來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

況偉大判斷，除了一線城市，樓市總體是下行期。如果是剛需置業(yè)，現(xiàn)在是比較好的時(shí)機(jī)。如果是出于投資目的，一二線城市可能有一定回報(bào)空間，投資三四線城市則風(fēng)險(xiǎn)較高。

張波認(rèn)為，人口、產(chǎn)業(yè)和房屋實(shí)際供給量等維度也是基本面，決定了房市未來(lái)至少3年到5年的趨勢(shì)。

短期趨勢(shì)，核心看市場(chǎng)供求是否處于相對(duì)平衡的狀態(tài)，比較直觀的指標(biāo)是出清周期（供給和需求達(dá)到平衡所需的時(shí)間）。

如果一個(gè)城市出清周期在10個(gè)月甚至12個(gè)月以上，就算有人口和產(chǎn)業(yè)支撐，短期內(nèi)市場(chǎng)觸底反彈的動(dòng)力仍然不足。如果出清周期在12個(gè)月甚至10個(gè)月以下，整個(gè)盤(pán)面就基本達(dá)到供需平衡，甚至供小于求，房?jī)r(jià)觸底反彈的動(dòng)力較強(qiáng)。

（2017年1月至2022年8月，50個(gè)代表城市商品住宅可售面積與出清周期。來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS）

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，以50個(gè)代表城市為樣本，截至2022年8月末，按近6個(gè)月月均銷(xiāo)售面積計(jì)算，短期庫(kù)存出清周期為17.5個(gè)月。其中一線城市短期庫(kù)存出清周期13.8個(gè)月，二線代表城市出清周期16.6個(gè)月，短期庫(kù)存尚處于合理區(qū)間，三四線代表城市出清周期22.1個(gè)月，市場(chǎng)庫(kù)存去化壓力較大（50個(gè)代表城市：北京、上海、廣州、深圳、杭州(含蕭山余杭)、武漢、南京、蘇州(含吳江)、青島、合肥、重慶、天津、成都、沈陽(yáng)、鄭州、長(zhǎng)沙、福州、西安、長(zhǎng)春、溫州、寧波、莆田、蕪湖、昆山、江陰、張家港、常熟、太倉(cāng)、泉州、煙臺(tái)、珠海、無(wú)錫、濟(jì)南、湘潭、麗水、池州、鎮(zhèn)江、惠州、三明、泰安、廈門(mén)、揚(yáng)州、佛山、中山、常州、宜昌、蘭州、南寧、黃石、大連）。

截至2022年8月底，出清周期最短的三座城市為上海、合肥、南京。

未來(lái)還會(huì)有哪些調(diào)控政策？

多家券商和行業(yè)人士認(rèn)為，樓市筑底回暖尚需時(shí)日，除非有更大的利好政策。

張波認(rèn)為，從首付和房貸利率等方面看，現(xiàn)在對(duì)于首套置業(yè)需求的政策傾斜已經(jīng)比較到位。針對(duì)二套或者改善型需求，政策還有放松的空間。

首先，首付方面雖然許多城市已經(jīng)降低首付比例，但一些熱點(diǎn)城市二套房的首付依然較高。例如北京、上海，買(mǎi)二套房時(shí)首付大約占60%~70%，對(duì)于改善型置業(yè)人群，負(fù)擔(dān)仍然較大。

第二，稅費(fèi)還有下調(diào)或優(yōu)惠的空間。目前的優(yōu)惠政策只涉及個(gè)人所得稅，但房產(chǎn)交易過(guò)程中的增值稅也是一筆不小的開(kāi)支。很多自住型的改善置業(yè)，所得稅加增值稅、中介費(fèi)，高的情況下占到交易成本的12%-15%。如果能調(diào)整增值稅，將交易的門(mén)檻進(jìn)一步降低，改善型需求入市的腳步會(huì)更快。

第三，針對(duì)區(qū)域、定向人群的限購(gòu)放松。目前，三四線城市的限購(gòu)基本放開(kāi)，但是熱點(diǎn)的一二線城市，限購(gòu)門(mén)檻依然很高，下一步限購(gòu)放松會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)。但是，限購(gòu)放松并不等于全面放松，而是分區(qū)域、定向人群的放松。所謂的分區(qū)域，即城市的部分區(qū)縣或者產(chǎn)業(yè)集中的地方，適當(dāng)放寬限購(gòu)門(mén)檻。定向人群，即對(duì)人才或多孩家庭等放松限購(gòu)。今年如果這幾方面實(shí)施到位，下半年到四季度樓市可能會(huì)出現(xiàn)回暖跡象。

胡景暉也認(rèn)為，未來(lái)，保交樓保民生、降低首付比例、放寬限購(gòu)才能真正提振市場(chǎng)信心。光靠擠牙膏式的政策調(diào)整，尤其是利率的調(diào)整，不足以刺激和提振市場(chǎng)信心。他認(rèn)為，首次置業(yè)首付比例下調(diào)到10%，二套首付比例下調(diào)到20%-30%，對(duì)房市的提振作用會(huì)更大。另外，強(qiáng)二線、三四線城市逐步放開(kāi)限購(gòu)也是一個(gè)趨勢(shì)。

調(diào)控繼續(xù)放松的確利好市場(chǎng)，但樓市的整體回暖是系統(tǒng)工程。如何在放松限購(gòu)?fù)瑫r(shí)，防止房?jī)r(jià)大漲；如何讓賣(mài)樓的錢(qián)，銀行紓困資金直達(dá)房企，讓保交樓落到實(shí)處，讓老百姓放心買(mǎi)房，順利入住，才能從整體上帶動(dòng)行業(yè)良性循環(huán)。