機械行業(yè):房地產投資加大利好混凝土機械

　　事項

　　近日，國務院日前公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例由過去的35%下降為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

　　投資要點

　　一、資本金比例下調15%，房地產投資杠桿大幅提高

　　資本金比例下調幅度較大，該政策大幅提高了房地產企業(yè)的投資杠桿。如下表所示，杠桿比例由過去的1.86提高至4.0。反方向計算，同樣100億的自有資金，資本金比例上調前只能完成投資總額約286億的項目，現在能完成500億元的項目，投資總額增長75%。

　　以2008年為例，國內房地產開發(fā)投資約為30,580億元。按35%的資本金比例，開發(fā)商的自由資金約為10,703億元。在20%的資本金比例下，10,703億元的自有資金將帶動約5萬億元的總投資，較原先增加約2萬億元。

　　此次調整資本金比例，國家意圖非常明確：給房地產企業(yè)的資金松綁，增加房地產行業(yè)投資，在帶動經濟發(fā)展的同時，加大新房供給平抑房價。

　　二、房地產投資增速有見底跡象

　　從月度數據來看，房地產投資增速有見底跡象。2009年1-2月，國內房地產投資僅為在2,398億元，同比增長1.03%；而3-4月份，國內房地產投資同比增速分別達到7.27%和6.42%，較1-2月已有小幅反彈。

　　隨著房地產交易量持續(xù)增長，房地產價格得到有力支撐，房地產開發(fā)商、貸款銀行的房地產投資信心正在逐步加強。加之，國家下調了房地產開發(fā)的資本金比例，進一步緩解了開發(fā)商的資金壓力，放大了開發(fā)商的資金杠桿，有利于提升項目的自身回報率。

　　三、房屋新開工面積同比下滑幅度正在收窄

　　與房地產投資數據相對應的是，國內房屋新開工面積同比下滑幅度正在收窄。2009年4月，房屋新開工面積同比下滑約14.2%，較一季度16.2%的下滑幅度有所收窄。新開工面積增速與房地產投資增速有較強的相關性，但房地產投資增速并不一定產生。

　　四、4月份土地購置面積增速重現正增長

　　4月份，全國土地購置面積約為2,524萬平方米，同比增長12.02%，結束了長達4個季度的負增長。雖然僅憑單月數據我們無法做出確切判斷，該數據的大幅上漲說明開發(fā)商的拿地意愿已經開始變得積極?？梢灶A見在獲得土地儲備后，開發(fā)商可能開始投資新的項目。

　　五、未來6個月房地產投資有望加速

　　綜合考慮國家政策、銀行信貸以及開發(fā)商投資意愿等因素，我們判斷今后6個月，國內房地產投資有望加速。

　　5.1國家政策：降低房地產開發(fā)資本金比例國家下調商品房開發(fā)項目的資本金比例，此措施對房地產開工和投資有實質性刺激：

　　1、進一步緩解了開發(fā)商的資金鏈壓力，放大了開發(fā)商的資金杠桿，有利于提升項目本身的回報率。

　　2、體現了中央繼續(xù)維持寬松貨幣政策的態(tài)度，甚至可能影響到銀行的房貸意愿。

　　5.2銀行：將逐步增強房貸意愿一季度房地產貸款增速提升表明銀行房貸意愿開始轉變。出于控制風險的考慮，銀行在向房地產貸款時還是比較謹慎的，多愿意向基礎建設等項目貸款。但現有基建項目并不能完全滿足銀行的房貸需求，于是出現“堆大戶”的現象，優(yōu)質基建項目的貸款利率普遍較基準利率下浮30%。

　　隨著房地產成交量大幅上升，房價下跌已經到位，部分地區(qū)的部分樓盤價格已經開始了小幅上升。我們判斷，在看到房地產項目穩(wěn)定的盈利前景后，銀行向房地產項目貸款的意愿會逐漸提升。

　　5.3房地產開發(fā)商：庫存消化加快，信心逐步回升房地產庫存量和消化周期出現了明顯下降。截至2009年5月，北京的銷售周期約為10.9個月，上海約為3.58個月，深圳約為7.3個月，杭州為4.68個月。通過消化庫存，回收現金之后，開發(fā)商投資新項目的意向進一步增強。

　　六、投資建議：房地產投資加速使得混凝土機械受益最大

　　國家公布四萬億投資計劃逐步落實后，工程機械下游已經開始回暖，但回暖的動力主要來自鐵路、公路等基建項目的投資加速，主要下游行業(yè)房地產的投資卻遲遲沒有恢復。從國家政策和房地產行業(yè)各項數據來看，房地產投資需求的恢復已經具備了條件。

　　房地產投資的復蘇將使得工程機械行業(yè)全面受益，但各個子產品在復蘇時間順序和復蘇力度上會有區(qū)別。工程機械下游行業(yè)眾多，較大行業(yè)有房地產、基礎設施建設(鐵路、公路)和采礦業(yè)等。下游行業(yè)投資的增長將拉動工程機械的銷量，但落實到工程機械各個子產品，其拉動作用互不相同。

　　通過上表，我們看到混凝土機械受房地產投資拉動最大。若未來6個月房地產投資有望加速，這對工程機械是一個整體性利好，其中混凝土機械受益最大。

　　目前我們僅能從國家政策和宏觀數據上看到房地產投資見底的跡象，我們還不能完全確定房地產投資已經步入上升通道，更不能確定其回升力度。若房地產投資數據能維持數月的增長，我們相信工程機械上市公司將感受到來自房地產行業(yè)訂單的訂單逐漸增加，建議大家關注工程機械行業(yè)，特別混凝土機械產品。