中國房地產(chǎn)企業(yè)在低迷市場中的三種狀態(tài)
宋延慶認(rèn)為,目前房地產(chǎn)企業(yè)的生存狀態(tài)主要有三種:
第一種是做得比較好的企業(yè),比如SOHO中國。該公司在市值最高峰時(shí)上市,募集了大量資金。這類經(jīng)濟(jì)狀況比較好的公司在數(shù)量上還是很多的,大概占了房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的20%~30%。值得注意的是,社會(huì)上還有一部分人對(duì)開發(fā)商的看法有些偏激,特別是那些不在房地產(chǎn)行業(yè)工作的人。
第二種是大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),它們占房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)的60%~70%。這部分企業(yè)的負(fù)債率比較高,大概達(dá)到70%~80%。專業(yè)人士預(yù)測,開發(fā)企業(yè)的負(fù)債率可能還會(huì)持續(xù)升高。因?yàn)槠髽I(yè)的短期負(fù)債融資結(jié)構(gòu),導(dǎo)致其有可能無法償還債務(wù)。在銷售狀況不佳的情況下,債務(wù)利息只會(huì)越滾越多,即使銀根放松,負(fù)債率仍有增長的趨勢,一天欠幾十萬利息的公司不在少數(shù)。而在目前的市場形勢下,這類公司也能支撐下去。這些房地產(chǎn)企業(yè)在前些年積累了大量財(cái)富,這些財(cái)富很大一部分都到了企業(yè)家的腰包里,或者被存入了海外賬戶。這樣,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即使沒有樓盤銷售額,其生存也沒有問題。
第三種是少部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),它們占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)的10%~20%。這些企業(yè)在當(dāng)前的市場狀況下,可能會(huì)支撐不下去,繼而被淘汰出局。這類公司大多數(shù)都有一些存續(xù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一旦出了問題,消化這些存續(xù)項(xiàng)目可能要花費(fèi)相當(dāng)長的一段時(shí)間。因此,對(duì)這類企業(yè),國家有關(guān)部門可以考慮適當(dāng)采取應(yīng)急措施,比如用國家應(yīng)急資金收購這些企業(yè)的存續(xù)項(xiàng)目,在不增加土地供應(yīng)的情況下,將存續(xù)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為保障性住房。
處于第二種生存狀態(tài)的開發(fā)企業(yè)不僅數(shù)量較多,而且負(fù)債率較高。針對(duì)這類企業(yè),宋延慶給出了兩條建議。第一條是,企業(yè)應(yīng)調(diào)整原有的開發(fā)理念與發(fā)展規(guī)劃。就開發(fā)理念而言,企業(yè)一定要拋棄追逐暴利的想法,心態(tài)要放得平和一點(diǎn)。從發(fā)展規(guī)劃來說,企業(yè)應(yīng)把建設(shè)速度放慢一點(diǎn),先做“減法”再做“加法”。做“減法”即把前期投入比較大、吃不消的地塊,用轉(zhuǎn)讓、合作、退地等辦法加以處置;“減法”變現(xiàn)之后再做“加法”,即拿下一個(gè)有能力開發(fā)的項(xiàng)目,或者受讓有能力開發(fā)的項(xiàng)目。第二條是,企業(yè)要內(nèi)外兼修,提高內(nèi)部管理水平、成本控制能力、持續(xù)創(chuàng)新能力和快速開發(fā)能力。其中,快速開發(fā)能力包括產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化及運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)化。
“在現(xiàn)在的市場狀況下,最重要的是行業(yè)內(nèi)外都要有包容心和平常心?!彼窝討c說。他的理解是,社會(huì)各界要有包容之心,不要再過分責(zé)難房地產(chǎn)企業(yè),因?yàn)檫@些企業(yè)畢竟為經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。另外,還要?jiǎng)?chuàng)造良好的社會(huì)輿論環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)的工作人員(包括開發(fā)、中介、咨詢等領(lǐng)域),都應(yīng)保持一顆平常心,因?yàn)槠匠P淖钊菀妆孀R(shí)方向、渡過難關(guān)。
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