婚姻法新解解讀：婚姻中的房產(chǎn)權(quán)屬不再模糊難辨

　　最高人民法院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2008年全國法院一審受理婚姻家庭糾紛案件共計128萬件，2009年為134萬件，2010年為137萬件，呈逐年上升趨勢。案件中比較突出地反映出了婚前貸款買房、夫妻間贈與房產(chǎn)等爭議較大的問題。

　　8月13日開始實施的最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（以下簡稱“司法解釋三”）之所以在社會各界廣受關(guān)注和熱議，因為其明確規(guī)定了該如何處理離婚糾紛時涉及的財產(chǎn)問題，最重要的就是不動產(chǎn)權(quán)益的處分和分割問題。

　　司法解釋指引著當(dāng)事人和老百姓要做出與之相適應(yīng)的行為，例如婚后夫妻一方的父母出資登記產(chǎn)權(quán)時的選擇，父母可以根據(jù)自己的意思登記為一方所有或雙方所有。同時，人民法院在處理二手房買賣以及家庭成員間房產(chǎn)確認(rèn)所有權(quán)類糾紛時，也往往要考慮到當(dāng)事人的婚姻狀況，考慮到是否涉及夫妻共同財產(chǎn)。

　　“司法解釋三”沒有超越物權(quán)法

　　司法解釋的出臺統(tǒng)一了審判實踐的認(rèn)識，在房產(chǎn)權(quán)屬方面，與物權(quán)法進(jìn)行了銜接，彰顯了與市場經(jīng)濟(jì)相協(xié)調(diào)的契約精神和公平觀念，突出了產(chǎn)權(quán)登記的作用，對司法實踐起到了重要的指導(dǎo)和指引作用。

　　同時，可以預(yù)見，因產(chǎn)權(quán)登記引發(fā)的行政訴訟案件數(shù)量以及房產(chǎn)權(quán)屬和房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量將有所增加。

　　值得一提的是，婚姻法“司法解釋三”是對婚姻法的解釋。與物權(quán)法相比，婚姻法在處理房產(chǎn)等物權(quán)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的歸屬時具有特別法的地位，在處理夫妻內(nèi)部關(guān)系確定共同財產(chǎn)時，應(yīng)優(yōu)先適用。同時，鑒于房產(chǎn)登記行為的局限性，司法解釋的出臺適應(yīng)了當(dāng)前房產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，不能說司法解釋三有超越物權(quán)法規(guī)定的情況。

　　對父母出資購房的規(guī)定

　　男女雙方父母為子女購房出資的情況，出資分為婚前出資和婚后出資兩種情況。對于婚前出資，司法解釋三出臺之前，除明確贈與雙方，人民法院實踐中原則上將婚前出資視為對自己子女或親屬的贈與。但婚后出資在司法解釋三實施前后發(fā)生了一定轉(zhuǎn)變。實施前，對于婚后出資，原則上視為對夫妻雙方的共同贈與。而司法解釋三引入了房屋產(chǎn)權(quán)登記作為重要指標(biāo)，解釋第7條將婚后出資購買的房屋登記在一方名下的，視為對自己子女一方的贈與，認(rèn)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)。

　　此外，司法實踐中，父母出資購房給子女的情況下，雙方還可能是借貸關(guān)系。人民法院在審理案件時需要從當(dāng)事人間的約定等證據(jù)分析、定性雙方之間的法律關(guān)系。同時也要警惕虛假訴訟的可能。如很多父母不甘心自己多年心血在子女離婚時被分走，就與子女簽訂借款合同進(jìn)行虛假訴訟。司法解釋三的出臺順應(yīng)了這種現(xiàn)象背后的需求，父母可以通過將出資所購房屋登記在子女一方名下成為子女個人財產(chǎn)，避免日后進(jìn)行盯防、轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的道德風(fēng)險和法律風(fēng)險。

　　離婚案件涉及的房屋權(quán)屬爭議通常與一方的父母、子女有牽涉。相當(dāng)一部分離婚案件正在審理的同時，有關(guān)聯(lián)的確認(rèn)所有權(quán)案件和房屋合同買賣案件也在人民法院起訴。因房產(chǎn)的復(fù)雜性，往往在離婚案件中無法及時解決，一個妥協(xié)的方法就是將房產(chǎn)糾紛單獨(dú)另行作為離婚后財產(chǎn)糾紛解決。但是更多的情況是當(dāng)事人將同意離婚作為爭取房產(chǎn)的籌碼。離婚前，一方可能將登記在個人名下的夫妻共同房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給父母，并辯稱要在離婚前將房屋返還給實際出資人和實際產(chǎn)權(quán)人，或直接轉(zhuǎn)移給自己的子女。

　　更有甚者，一方通過偷偷把財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給父母，再以父母名義出資買房落戶在自己個人名下，將夫妻共同財產(chǎn)變成個人財產(chǎn)。人民法院在這里需要區(qū)別父母借子女之名買房與轉(zhuǎn)移夫妻共同財產(chǎn)的行為，細(xì)致審查出資的真正來源和當(dāng)事人的真實意思表示來確定房屋的歸屬。

　　對婚前按揭房屋權(quán)屬的規(guī)定

　　司法解釋第10條規(guī)定了婚前簽訂購房合同，婚后按揭償還，離婚時房屋的權(quán)益歸屬和分割，基本遵循“協(xié)議優(yōu)先，登記補(bǔ)充”的原則。但是在夫妻感情不和的情況下，協(xié)商的可能較小，更多的情況就需要遵循產(chǎn)權(quán)歸登記方的規(guī)定。即便如此，人民法院也需要遵守照顧婦女及子女的原則。

　　對于婚后共同還貸款項和對應(yīng)財產(chǎn)增值部分的，由獲得房屋產(chǎn)權(quán)的一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

　　對一方轉(zhuǎn)讓共同財產(chǎn)行為的規(guī)定

　　對于一方將房屋轉(zhuǎn)讓給市場第三人，需要判斷第三人是否是善意取得。在實踐中，主要有兩種情況，一是購買人不知道房屋是夫妻共同財產(chǎn)，如產(chǎn)權(quán)證上僅登記了一方的姓名，并沒有顯示夫妻共同財產(chǎn)，購房人信任了產(chǎn)權(quán)證的公示力。二是購買人知道是夫妻共同財產(chǎn)，但一方攜帶了夫妻另一方的身份證或請人冒充夫妻。此時購買人能否取得房產(chǎn)？

　　這時需要借助物權(quán)法善意取得制度的相關(guān)規(guī)定來判斷，即是否符合購房人善意、按市場價值購買、房產(chǎn)已經(jīng)過戶登記這幾個要件。

　　對房改房權(quán)屬的規(guī)定

　　司法解釋三第12條規(guī)定反映的是夫妻以父母名義購買房改房等帶有福利政策取得的房屋情況，明確了登記在父母名下的單位房改房不作為夫妻共同財產(chǎn)。子女的出資是否可視為對父母的贈與？這應(yīng)視具體情況而定。

　　而實踐中更多的是夫妻一方單位福利分房，登記在一方名下的糾紛。當(dāng)事人購買帶有一定福利政策的房屋，往往與夫妻一方或雙方的職務(wù)、級別和工作年限等情況相關(guān)，所支付的價格可能相對市場商品房要低。例如，婚前一方單位分房，該方欲以房屋作為婚房和生活用房，婚后雙方以夫妻共同財產(chǎn)購置，但單位將房屋產(chǎn)權(quán)辦理在職工一方名下。這實際是婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得產(chǎn)權(quán)，系夫妻共同財產(chǎn)。

　　當(dāng)“司法解釋三”遇到限購令

　　如果婚前一方不符合購買政策，則無法成為購房一方。此時，即使雙方共同出資或者雙方父母共同出資購買，也只能登記在一方名下，成為婚前個人財產(chǎn)。此外，因婚前個人名下房產(chǎn)已經(jīng)超過限購數(shù)量，則婚后無法繼續(xù)購買夫妻共同所有的房產(chǎn)，還會引起婚前購房潮。這些情況顯然對結(jié)婚另一方形成一定影響和限制。

　　我國婚姻法是以夫妻共同財產(chǎn)制為原則，以約定財產(chǎn)制、個人財產(chǎn)制為例外的?？偨Y(jié)起來，屬于夫妻一方單獨(dú)所有的房產(chǎn)情況大致有：1、一方婚前取得的房產(chǎn)，包括婚前已登記房產(chǎn)以及婚前付完全款、婚后登記房產(chǎn)；2、婚前一方簽訂合同、支付首付款并貸款，婚后付完按揭貸款，登記在一方名下的房產(chǎn)，離婚時又對歸屬無法協(xié)商一致的；3、一方在婚后單獨(dú)繼承或受贈的房產(chǎn)，包括父母出資登記在一方名下的房產(chǎn)；4、夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)但約定歸一方所有的。

　　最后提示：每個公民應(yīng)正確看待婚姻法“司法解釋三”的實施，增強(qiáng)法律意識，保留好資金來源及流向證據(jù)，做好事先溝通和書面約定，把好“產(chǎn)權(quán)登記”關(guān)，冷靜考慮婚姻關(guān)系和登記名字等利益問題。對于雙方共有的房屋，理當(dāng)及時登記為共同產(chǎn)權(quán)人，及時對登記錯誤進(jìn)行異議登記。